Архитектурная лаборатория в джунглях: как российские игроки меняют культуру девелопмента Бали

Жизнь на курортных островах Индонезии кажется невыносимо легкой ровно до тех пор, пока ты здесь турист. Однако в 2020-х годах туда устремились российские девелоперы, а вслед за ними и архитекторы — и столкнулись тем, что в этой сфере многие достоинства Бали для отдыхающего (в том числе мягкий климат) оборачиваются трудностями, заставляющими соотечественников менять привычные алгоритмы проектирования и работы.

Рынок недвижимости Бали активно растет последние несколько лет. В 2024 и 2025 годах Индонезия стабильно входила в десятку самых популярных стран для покупки недвижимости. Туризм формирует более 50 % регионального ВВП острова. Именно эта отрасль напрямую стимулирует развитие гостиничной и жилой недвижимости — от частных вилл до курортных комплексов. По данным Центрального статистического агентства Индонезии (BPS), в 2024 году Бали посетили более 6,3 млн иностранных туристов, а в 2025 году этот показатель достиг 6,9 млн.

Спрос на недвижимость на острове подогревается и потоком резидентов со всего мира. После пандемии Бали стал одним из центров глобальной цифровой миграции: сюда переезжают предприниматели, IT-специалисты, инвесторы и представители других профессий, работающие удаленно. Как сообщает иммиграционная служба Индонезии, в 2025 году было выдано более 53 000 разрешений на проживание для иностранцев, а доход государства от виз и миграционных услуг составил около 1,5 трлн индонезийских рупий (≈ 90 млн долларов).

То есть, с одной стороны, остров остается одним из главных туристических направлений Юго-Восточной Азии, с другой — это относительно небольшая территория с ограниченными земельными ресурсами, сложным экваториально-муссонным климатом и безапелляционным законами, закрепляющими право собственности на землю исключительно за гражданами. Поэтому строительная индустрия Бали очень отличается от того, к чему привыкли жители России, Европы и других регионов со сложившимся девелоперским рынком. Об этом мы поговорили с архитекторами, которые успешно реализуют проекты на «острове тысячи храмов».

Поиск компромиссов

Несмотря на довольно продолжительный период непродуманной застройки, сегодня на Бали постепенно формируется профессиональная среда, важную роль в которой играют международные архитектурные бюро и девелоперские компании, в том числе с российскими корнями. Их вклад заключается не только в инвестициях, но и в развитии более системного подхода к архитектуре, управлению проектами и формированию устойчивых стандартов строительства. Если раньше предприниматели без опыта в девелопменте покупали землю, рисовали рендеры и продавали концепции еще до начала реализации, то сейчас иностранные игроки все чаще приходят к необходимости адаптации, стремясь сочетать современные стандарты проектирования с местными строительными практиками и культурными ограничениями.

«Я приехал на Бали как архитектор с российским бэкграундом — с привычкой к нормативам, точным техническим решениям и зарегулированным процессам. Остров быстро показал, что здесь все работает иначе», — говорит Михаил Шатров, архитектор гедонистических проектов и продюсер развития территорий, основатель платформы «Цивилизация».

По словам Михаила, многие иностранные архитекторы изначально пытались переносить на остров привычные им модели — например, ударяться в скандинавский минимализм или создавать европейские интерьеры с идеально ровными поверхностями. Однако климат быстро выявлял слабые стороны таких решений. Высокая влажность, палящее солнце и особенности местных материалов требуют другой архитектурной логики. Натуральные поверхности, открытые пространства и работа с естественной вентиляцией оказываются более подходящими решениями. То, что в европейском строительстве может считаться дефектом — неровность фактуры, потемнение дерева, естественное старение материалов, — на Бали становится частью эстетики.

«Бали сам отбирает тех, кто умеет с ним работать. Остров не учится у приезжих — он их проверяет. Кто не слышит место, не понимает климат, пренебрегает контекстом — долго не задерживается. Кризис 2024–2025 годов ускорил эти процессы и сделал видимыми», — отмечает Михаил.

В аналогичном ключе о своем опыте работы на Бали высказываются специалисты ’nefa’ architects’, которые в коллаборации с бюро PT Golden Tree Architects реализуют проект под названием Villa Maya, вошедший в шорт-лист WAF 2025 в категории Future Projects: House. Основатель бюро Дмитрий Овчаров рассказал, что его команда отвечала за интерьеры, благоустройство и фасадные решения Villa Maya. Перед ними стояла задача создать интерьер, способный вести диалог с монументальной бетонной архитектурой, отсылающей к архетипу пирамиды майя. В работе не было жестких бюджетных ограничений, что позволило сочетать локальные материалы с премиальными предметами европейских марок. Бетонные поверхности оттенены цветным микроцементом, натуральным камнем и фактурным деревом. Цветовые акценты — красный, зеленый, терракотовый — работают как контрапункт, добавляя интимности монументальным объемам. Особая роль отведена сценарному освещению, которое меняет восприятие пространства в течение дня.

Однако ’nefa’architects’, как и большинство иностранных бюро, столкнулись с существенными сложностями при поиске надежных подрядчиков на острове. Им пришлось долго подбирать людей, способных качественно работать с архитектурным бетоном как в интерьере, так и на фасадах.

«Вопросы вентиляции и кондиционирования также потребовали нестандартных решений, — поделился Дмитрий. — Часть этих задач закрывалась через местную девелоперско-инжиниринговую компанию, которая выступила связующим звеном между нами и строительными компаниями».

Среда для диалога

Архитектурный и девелоперский рынок Бали сегодня переживает этап трансформации. Период быстрых и зачастую спекулятивных инвестиций постепенно сменяется более зрелой моделью развития. Теперь особенно востребованы компании и специалисты, способные соединить глобальный опыт проектирования с уважением к локальной культуре. Одним из заметных игроков нового поколения девелоперов на острове стала компания Lyvin Properties. Она была основана в 2022 году Александром и Викторией Соковых и специализируется на строительстве премиальной гостиничной недвижимости.

«В 2015-2016 годах, когда мы обратили внимание на этот регион, рынок уже рос, но качественного продукта для платежеспособного гостя на Бали не существовало. — рассказывает о своем опыте Александр Соковых. — Европеец, привыкший к определенному уровню сервиса и эстетики, на острове этого не находил. Мы увидели разрыв в нише и решили его закрыть».

Особенность подхода Lyvin Properties заключается в сочетании прозрачной и понятной инвестиционной модели и внимательного отношения к архитектуре и природному контексту. Проекты разрабатываются с учетом окружающего ландшафта и принципов экологичного дизайна.

«Мы сознательно отказались от привычной для девелопмента практики выжимать максимум из каждого метра застраиваемой площади, — признаются владельцы бизнеса. — Наши комплексы сохраняют один из самых низких коэффициентов застройки на острове. Объясняется это просто — мы уверены, что люди приезжают сюда для того, чтобы жить и отдыхать в контакте с природой. Именно это ощущение мы и стремимся сохранить в своих проектах».

В том числе поэтому команда компании не только проектирует и строит объекты, но и самостоятельно ими управляет. По словам Соковых, хорошая архитектура — это только половина успеха. Второе не менее важное его слагаемое — полная и максимально качественная реализация всех сценариев отдыха или комфортной аутентичной жизни, заложенных в проекте. Поэтому команды каждого из наших проектов помогают гостям с большим спектром вопросов: от трансфера до различных рекомендаций по тому, что делать на Бали. Такая схема позволяет на сто процентов контролировать качество сервиса и обеспечивать стабильную загрузку даже в несезон.

Более системный, долгосрочный и ориентированный на качество подход постепенно формирует новую строительную культуру острова. Теперь и на Бали все большее значение приобретают стандарты проектирования, дисциплина работы с подрядчиками и способность команды контролировать качество на всех этапах.

Однако простое копирование международных девелоперских моделей, например, типовых курортных комплексов или универсальных жилых кварталов, работает плохо. По-настоящему успешными становятся лишь те проекты, в которых системный подход к проектированию и реализации сочетается с глубоким уважением к местным особенностям и традициям.

Именно поэтому сегодня для иностранных девелоперов Бали становится не просто площадкой для выгодных инвестиций, а полноценной средой диалога между глобальными архитектурными подходами и локальной культурой.