Бизнес-парки как прототип среды будущего

Бизнес-парки появились в России менее двадцати лет назад. Сегодня это один из наиболее популярных форматов офисной недвижимости. И неудивительно — бизнес-парки становятся источником новых и уникальных возможностей буквально для всех: владельцев, арендаторов, пользователей, жителей ближайших районов и даже городских властей. Разбираемся вместе со специальным корреспондентом «Эксперта» Алексеем Щукиным.

Новая типология как она есть

Первые бизнес-парки появились в США в 1960-е годы, и внешне они были похожи на кампусы. Это были комплексы малоэтажных офисных зданий, расположенные в пригородной зоне и окруженные зеленью. Компании, которые решались перенести свои офисы из центра на периферию, получали ряд бонусов: невысокую арендную плату, комфортное природное окружение, большие парковки. Двадцатью годами позднее бизнес-парки стали появляться в Англии, а затем распространились по миру.

В России первым бизнес-парком считается комплекс «Крылатские холмы», построенный в 2007 году. Для своего времени он был новаторским. Бизнес-парк, состоящий из четырех офисных зданий, расположился в Крылатском в красивом природном ландшафте, но очень далеко от центра города — почти у МКАД. Однако западных арендаторов уровня Microsoft и Adidas это не отпугнуло: они быстро и недешево сняли все помещения, оценив высокое качество зданий и окружающую природу. Начиная с 2010 года формат бизнес-парка становился все более популярным: появились комплексы Comcity, «Неополис», K2 и другие.

С точки зрения типологии бизнес-парк в «чистом лабораторном виде» должен соответствовать нескольким критериям.

Первое: иметь нецентральное, периферийное расположение. Это может быть загород или территория вдали от делового центра города.

Второе: достаточно крупный размер комплекса. Одно-два здания вряд ли можно назвать бизнес-парком, эффект масштаба очень важен.

Третье: значительный «вес» бизнес-парка позволяет создать развитую внутреннюю инфраструктуру, рассчитанную на резидентов комплекса. Это могут быть фитнесы, кафе и рестораны, центры бытовых услуг, магазины и прочее. Наличие такой инфраструктуры обязательно, так как компенсирует резидентам удаленность от центра города с его спектром возможностей.

Четвертое: малоэтажная застройка. Районы небоскребов обычно не называют бизнес-парками. Пригородный характер местоположения и недорогая цена земли позволяют строить офисные центры невысокой плотности и этажности.

Пятое: значительный объем благоустройства. Все-таки слово «парк» себя оправдывает, и в бизнес-парках под рекреацию и зоны благоустройства отводится значительный процент территории. Это тоже конкурентное преимущество по сравнению с офисами в центре города.

И шестое: высокая обеспеченность парковочным пространством. «Для комфортных прогулок и отдыха резидентов бизнес-парки благоустраивают территории, устанавливают экологичную уличную мебель, а также внедряют передовые цифровые технологии для навигации и взаимодействия со всей экосистемой.

Ну и проблема с парковками, знакомая каждому большому городу, в бизнес-парках априори решена — здесь можно организовать достаточное количество машиномест, — рассказывают в компании ASTERUS. — Другими словами, если приходится в буквальном смысле жить на работе, то лучшего места для современных корпораций не найти».

К слову, бизнес-парки часто путают с технопарками. Внешне они похожи, но разница есть, и она скорее идеологическая. Например, на строительство технопарка можно получить софинансирование государства. «Главное отличие заключается в том, что резидентам технопарков предоставляются специальные условия и различные льготы. Кроме того, в технопарках часто отсутствует зеленая зона», — считает руководитель отдела услуг собственникам департамента офисной недвижимости CBRE Кирилл Бабиченко. Есть нюанс и по функциональной составляющей: в технопарках размещаются не только офисы, но и производственные предприятия, лаборатории, шоурумы, склады и т. д. А Дмитрий Иконников, главный архитектор UNK architects, отмечает, что в России в последние годы появилась еще одна гибридная разновидность — бизнес-технопарки, чаще всего связанные с университетами: «В первую очередь это Сколково, Иннополис и строящийся сейчас ИНТЦ МГУ „Воробьевы горы“».

Снаружи или внутри?

Первые классические бизнес-парки строились за городской чертой — это позволяло получить максимум плюсов от особенностей формата. В московском регионе знаковым и самым крупным загородным бизнес-парком стал Comcity, расположенный на Киевском шоссе в районе деревни Румянцево. Застройщик комплекса, чешский фонд PPF Real Estate Russia, пригласил для реализации своих соотечественников— архитектурное бюро Jakub Cigler Architekti.

С определенных ракурсов первую очередь Comcity можно принять за группу офисных корпусов. Однако это одна мега-структура площадью более 105 тыс. м2, где все здания соединены между собой. Это непривычно для бизнес-парка, но отлично подходит для российского климата. Кроме офисной части в состав бизнес-парка вошли большая полуподземная торговая галерея и четырехзвездочная гостиница Novotel. В итоге владельцу Comcity удалось заполучить очень сильных арендаторов (Ростелеком, Tele2, Oracle). Их привлекла концепция «город в городе», появившаяся в пешей доступности станция метро, и невысокая арендная плата.

После успеха Comcity были построены еще ряд загородных бизнес-парков. Они были значительно меньше по размеру и не стали настолько популярными. По данным компании RRG, рынок загородных офисов сформировался, и устойчивый спрос на них по-прежнему существует. Исследование компании показало, что только в районе, ограниченном МКАД, Калужским и Филатовским шоссе, расположено около 232 тыс. м² офисной недвижимости, причем в эту цифру такие офисные гиганты, как Comcity, «Румянцево», «Неополис» и G10, даже не вошли. И уровень вакансий в этой зоне весьма низок.

С другой стороны, по данным компании CORE.XP, на конец I квартала 2023 года доля свободных площадей (включая предложения по субаренде и переуступке прав) за МКАДом составила 42 % в классе А и 13 % в классе B.

В целом есть мнение, что потенциал рынка загородных бизнес-парков ограничен. Москва очень большой город, где важную роль исторически играет общественный транспорт. Перенося офис за границы города, компания рискует потерять до 10–15 % сотрудников, которые не захотят тратить большое количество времени на дорогу. К тому же у Москвы есть огромный ресурс для развития бизнес-парков внутри городской черты — это промзоны. А кроме того — уже построенные бизнес-центры, которым можно провести апгрейд. Что вполне соответствует мировым современным трендам: «История типологии бизнес-парков в Европе старше, чем у нас, а в черте города почти все застроено. Поэтому в европейских метрополиях в основном занимаются перестройкой уже существующих бизнес-парков под современные требования, — комментирует Дмитрий Иконников. — Москва, напротив, находится лишь на первичном этапе освоения промзон, поэтому мы все еще продолжаем наблюдать новое строительство». И хотя создание бизнес-парков с нуля в Москве только начинается, значительное число производств уже перестроено: «Большевик», Фабрика Станиславского, Даниловская мануфактура, «Артплей».

«Бизнес-парки создают альтернативные, рассредоточенные по всей территории города рабочие места, в связи с чем подобные центры деловой активности сегодня становятся одним из базовых элементов политики децентрализации больших городов, — считают в компании ASTERUS. — Особенно актуально это для Москвы, где стоит задача разгрузки центра, сокращения маятниковой миграции и избыточного трафика».

Таким образом, на повестке дня градостроительной политики столицы — отход от принципов разделения на рабочие и спальные районы в пользу создания инновационных деловых кластеров за пределами центра, там, где есть большие пространства и хорошая экология.

Зачем нужны большие офисные площади?

Начиная с 2014 года объемы офисного строительства в Москве значительно снизились. Это стало следствием комбинации ряда факторов: достаточно невысоких арендных ставок и дорогих кредитных денег, пандемии и ухода с рынка западных арендаторов. Однако два года назад столичное правительство нашло способ придать новый импульс строительству коммерческой недвижимости. Оно ввело льготы для застройщиков жилья при расчете платы за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земли. Простыми словами: девелопер, чтобы возвести жилой комплекс на землях промышленного назначения, должен заплатить в городскую казну значительную сумму за смену ВРИ. Но если девелопер реализует проект по созданию рабочих мест, то плата за смену ВРИ радикально снижается. Таким образом, застройщикам жилья стало выгодно строить коммерческие площади: офисные, складские, торговые. В Москве уже даже сформировался пул девелоперов жилья, которые начали активно осваивать этот рынок: «Пионер», Stonehedge, Coldy.

Первый комплекс, который строится по схеме с использованием льгот по ВРИ, — это Ostankino Business Park от девелопера «Пионер». К нему приступили во время второй волны пандемии, когда возведение офисов казалось крайне рискованной идеей. Неоднозначно и месторасположение бизнес-парка: на севере Москвы, далеко за Третьим транспортным кольцом. Особенность столичного рынка офисов в том, что он локализован в центре, и офисы за пределами ТТК строятся нечасто. «Все консалтинговые компании, с кем мы советовались, не рекомендовали строить офисы в Останкине: слишком далеко от центрального делового района. По их мнению, был высокий риск, что офисы в этом месте востребованы не будут», — говорит директор по аналитике и маркетинговым концепциям застройщика «Пионер» Евгений Межевикин.

Однако девелопер рискнул — и проект неожиданно выстрелил. Бизнес-парк на этапе строительства уже в значительной степени распродан, а цена квадратного метра за два года выросла почти в два раза.

Отчасти это стало следствием необычной для Москвы бизнес-стратегии. Офисы строятся не для сдачи в аренду, а продаются конечным пользователям и инвесторам, которые смогут сдавать офисы в аренду сами. Ожидаемая доходность по такому бизнесу — 8–9 % — значительно выше доходности от сдачи жилья (3–5 %). А чтобы помещения было легко продавать, архитекторы из компании UNK architects спроектировали офисные здания с максимально гибкими планировочными решениями: минимальная «нарезка» офисов составляет всего 70 м2. Такие небольшие лоты нужны, чтобы снизить их цену и сделать доступными частным инвесторам с небольшими бюджетами.

Сам бизнес-парк состоит из шести двенадцатиэтажных офисных зданий, расположенных на участке площадью 5,8 га в Бутырском районе. Общая площадь корпусов — 122 тыс. м2. В бизнес-парке сформирован большой полузакрытый двор без автомобильного движения с зонами для отдыха, озеленением и местом притяжения — большой скульптурой в центре площади. Для этой территории придуман ряд сценариев использования: в будни здесь будет несколько зон для отдыха сотрудников, а в выходные можно устраивать ярмарки, концерты или фуд-маркеты.

Любопытная деталь: пространство бизнес-парка не огорожено, а полностью доступно для местных жителей. Такая прозрачность была трудно представима лет десять назад, но сейчас она несет в себе несколько очевидных плюсов. Коммерческие пространства бизнес-парка (фитнес-центр, кафе, рестораны, супермаркет, салоны красоты) получают потребителей со всего района, а значит, им проще быть экономически состоятельными. С другой стороны, бизнес-парк реабилитирует депрессивный район, привнося в него массу новых функций, что выгодно и с градостроительной, и с социальной точек зрения.

«Подобное преображение территории — реновация мертвой ткани города, продолжение его развития, — резюмирует Дмитрий Иконников. — В эпоху удаленной работы работникам офисов нет острой необходимости их посещать. Им прежде всего нужна среда для общения с командой, обмена идеями, рабочая атмосфера. Поэтому концепция бизнес-парков, где все это есть, перспективна».

«Бизнес-парки становятся драйверами развития окраинных территорий, — поддерживают в компании ASTERUS тему реновации окраин. — Они способствуют росту новой экономики и формируют вокруг себя самодостаточные субцентры и успешные комьюнити. Мы видим, что сегмент активно развивается, а это позволяет назвать строительство бизнес-парков одним из форвардов социального, инфраструктурного и экономического развития российских городов».

Ядро нового района

«Последний западный тренд, связанный с бизнес-парками, — смешанная застройка территорий. Бизнес-парки в последние пару лет все активнее насыщают жильем — и это не случайно, — рассказывает руководитель бюро T+T Architects Сергей Труханов. — Дело в том, что во время пандемии значительной части офисных сотрудников понравилось работать из дома, и они не хотят, как прежде, тратить много времени на дорогу в офис. Это и есть одна из задач жилья в бизнес-парках — вновь „затянуть“ сотрудников в офисы».

В Москве тренд на смешивание функций тоже активно развивается. Один из примеров — строительство крупного жилого района homecity — продолжения бизнес-парка Comcity. Новый комплекс, спроектированный бюро «Сергей Киселев и партнеры», будет состоять из 6–9 этажных корпусов общей площадью 139 тыс. м2. При этом половина площади будет занята озеленением, дизайн которого придумали в голландском бюро MLA+.

Однако наиболее яркий пример смешивания застройки — жилой район ÁLIA на месте Тушинского аэродрома на северо-западе Москвы. Его инициаторы планировали развивать новый многофункциональный район в концепции Live. Work. Play. Learn, поэтому сразу задумали сделать бизнес-парк его ядром. Уникальную инфраструктурную составляющую усиливает и уже построенный на территории ÁLIA масштабный спортивный комплекс «Чкалов Арена». На площади 32 тыс. м2 здесь разместились ледовые арены, центр художественной гимнастики и центр фехтования.

«Работа рядом с домом — мечта каждого москвича, — объясняют в компании ASTERUS, которая выступает девелопером ÁLIA. — Мы изначально исходили из идеи так называемого 15-минутного города, где есть все для полноценной жизни: рабочие места, комфортное жилье, возможности для образования детей, места для прогулок, отдыха и занятий спортом. Начав застройку ÁLIA с деловой и спортивной инфраструктуры, мы сформировали новый мощный центр притяжения рабочих ресурсов на территории, которая много лет являлась пустырем. В едином пространстве бизнес-парка могут комфортно и продуктивно работать, общаться и отдыхать 12 тысяч сотрудников».

Рядом тем временем возводится 700 тыс. м² жилых домов бизнес-класса с подземными паркингами и социальной инфраструктурой. Так что коллеги по работе могут стать еще и соседями по дому — резидентами бизнес-парка уже выкуплено около 15 % квартир. Инновационный офис, авторская школа или спортивный объект — это всегда своего рода триггер, из-за которого люди готовы менять локацию и переезжать из другого района или даже города. Поэтому качественные объекты деловой и социальной инфраструктуры работают и на продажу жилья.

Примечательно, что бизнес-парк ÁLIA, первая очередь которого уже завершена, реализуется по принципиально другой финансовой и бизнес-модели. Это редчайший для офисного рынка случай, когда использовалась схема build-to-suit (BTS): еще на этапе проектирования компания ASTERUS заключила договор с якорным арендатором бизнес-парка. Это позволило спроектировать комплекс с учетом всех требований будущих пользователей. Финансовая же схема проекта и вовсе не имеет аналогов в нашей стране: в ней приняли участие государственные суверенные фонды Китая, Объединенных Арабских Эмиратов, Бахрейна, Кувейта и России.

И разумеется, строительство штаб-квартиры для крупнейшего высоко-технологичного арендатора (и крупнейшего по площади бизнес-парка класса А+ в стране) потребовало создания беспрецедентной международной команды из лидеров отрасли. В нее вошли известное американское архитектурное бюро Skidmore, Owings & Merrill LLP (SOM), AECOM (комплексный инжиниринг), Renaissance Construction (генеральный подрядчик), Проектное бюро «АПЕКС» (проектировщик и разработчик BIM-моде-ли), MIC (транспортная стратегия) и Magly Proekt (благоустройство). Архитектурные и объемно-планировочные особенности комплекса подробно описаны тут.

Драйвер инноваций

Бизнес-парк ÁLIA — это еще и рекордсмен по объему инноваций, использованных в проектировании и строительстве. Энергосберегающие фасады обеспечивают естественную терморегуляцию; «умное» распределение пешеходных потоков, в том числе лифты с цифровым управлением, повышают комфорт пользователей, а система безопасности включает видеонаблюдение на всей территории комплекса, в зданиях и на парковке, контроль и управление доступом в бизнес-парк, ситуационный центр, оснащенный видеостеной, и диспетчерскую с группой немедленного реагирования.

Но самое интересное, что это первый и самый крупный офис в стране, который проектировался, строился и эксплуатируется с помощью ТИМ-модели — точного цифрового двойника, что автоматизирует многие рутинные процессы по управлению системами жизнеобеспечения делового комплекса. «Платформа собирает и анализирует данные, которые поступают в режиме реального времени с установленных на объектах IoT-датчиков, — рассказывают в компании ASTERUS. — Это позволяет детально оценивать текущее и прогнозировать будущее состояние зданий, вести непрерывный мониторинг эффективности работы инженерного оборудования и механических конструкций. Система также анализирует графики занятости, действия персонала и следит за распределением ресурсов. Тестовая апробация показала, что экономия на операционных издержках может составлять до 20 %!»

Более того, цифровой двойник бизнес-парка лег в основу создания первого в Москве цифрового скелета целого района. Речь идет об оцифровке всего участка застройки площадью 65 га, которым занимается компания ASTERUS. «Такая технология позволяет оценивать влияние друг на друга смежных объектов — как капитальных, так и инфраструктурных, — а также коммутировать проект с внешней средой: городской дорожной сетью, инженерными коммуникациями и т. п. — комментируют в ASTERUS. — Это открывает перспективы создания цифровой модели целого города, которая поможет оценивать влияние отдельных девелоперских проектов на всю городскую инфраструктуру, осуществлять зонирование, планировать нагрузку на инженерные сети, проводить расчет трафика и многое другое».

В свете активного желания со стороны московских властей оцифровать весь город и получить таким образом качественно новый инструмент планирования и управления, можно сказать, что в бизнес-парке в Тушине, пока что на площади всего 10 га, отрабатывается стратегия города будущего.

Реклама. ООО «ВИ ХОЛДИНГ ДЕВЕЛОПМЕНТ». Erid: 2Ranyo1R5ig