Что нам стоит парк построить: экономика городских общественных пространств
Сегодня в России парки и общественные пространства не проектирует только ленивый. Но при этом общепринятых «средних» оценок стоимости реализации объектов общегородского масштаба пока что явно не сформировалось. Приводим выдержки из исследования Ильи Мочалова, которое отвечает на вопросы, каков бюджет современных общественных пространств в разных странах, от чего он зависит и всегда ли «хорошо» значит «дорого».
Ландшафтный архитектор, генеральный директор ООО «Илья Мочалов и Партнеры», аспирант кафедры «Проектирование зданий и сооружений» в Национальном исследовательском Московском государственном строительном университете (НИУ МГСУ)
деятельность: В международном научно-техническом журнале «Недвижимость: экономика, управление» за 2019 год опубликовано многолетнее исследование Ильи Мочалова (соавторы А. Бенуж и Т. Мочалова) об экономике парков и общественных пространств. Впервые России была произведена оценка и сравнительные исследования стоимостных характеристик крупных парковых ансамблей и общественных пространств Европы, Азии, Великобритании и США в течение последних 30 лет, а также приведены данные о российских объектах благоустройства и озеленения за последние 10 лет. Практическая ценность данного исследования — в возможности подготовки технико-экономических обоснований и определения бюджетов на строительство крупных рекреационных объектов благоустройства и ландшафтной архитектуры.Экономика vs экономическая эффективность
Еще в недалеком прошлом город, территория, Место (именно так, с прописной, заглавной буквы «М») не рассматривались в России как объект маркетинга. Тренд настоящего времени таков, что общественные пространства — и парки в том числе — играют важную роль в повышении привлекательности городов в целом и отдельных городских кварталов в частности. Они напрямую влияют на качество жизни горожанина. Кроме того, потребности в общественных пространствах и парковых зонах растут по мере того, как усугубляются экологические и социальные проблемы городов. Так что эффективность парка в широком смысле слова не определяется только соотношением бюджета на строительство, популярностью среди жителей и влиянием на финансовые показатели в масштабах города. Генерируемая им ценность может быть описана лишь с использованием целого ряда социальных, экономических, культурных и других показателей. Они вынесены за рамки исследования и могут быть рассмотрены в будущем. Однако переговоры с заказчиком ведутся прежде всего на языке цифр, и главной задачей стало дать архитектору базовые экономические ориентиры.
«Эффект Миллениума»
Наряду с «эффектом Бильбао» в последние годы сформировалось устойчивое выражение «эффект Миллениума». Речь о парке площадью 10 га, открытом в Чикаго в 2004 году с бюджетом 490 млн долл. США, — ярчайшем примере того, каким колоссальным экономическим потенциалом могут обладать современные ландшафтные проекты. В чем же его эффект?
Вот некоторые данные из тематического исследования Европейского Фонда ландшафтной архитектуры:
- «Миллениум-парк» посещает более чем 5 млн человек в год;
- парк генерирует ежегодный годовой доход в размере 1,4 млрд долл. США в виде прямых расходов посетителей и дополнительные 78 млн долл. США — в виде налоговых поступлений;
- количество жилых домов в этом районе за первое десятилетие существования парка увеличилось на 57%;
- новые жилые кондоминиумы с видом на «Миллениум-парк» показали увеличение ренты на 25-40% за квадратный фут жилой площади (0,092 м2), так что в некоторых случаях она превышала 125 долл. за квадратный фут (стоимость жилья с видом на город и озеро Мичиган).
Понятно, что не каждый проект находится на уровне инвестиций в масштабах «Миллениум-парка». Так сколько же может стоить современный парк / современное общественное пространство? В зависимости от стоимости 1 га авторы исследования выделили пять групп объектов.
Эксклюзивные объекты (стоимостью от 1 млрд руб./га)
Соответствуют высочайшим критериям современных городских и парковых пространств, что делает их уникальными и неповторимыми. Они, как правило, совмещают в себе несколько различных функций и не являются парками в классическом понимании слова.
Так, «Миллениум-парк» в Чикаго, несомненно попадающий в данную категорию, отличается необычайно высокой стоимостью строительства не в последнюю очередь благодаря дорогим объектам паблик-арта — как, например, скульптура «Облачные врата» именитого художника Аниша Капура стоимостью 23 млн долл. США.
Крупнобюджетные объекты (стоимостью от 500 млн до 1 млрд руб./га)
Также отвечают всем критериям современных городских общественных пространств: использование большого количества мощения высокого качества, эксклюзивные малые архитектурные формы, водные устройства, архитектурная подсветка и т. п. На их территории, как правило, располагаются крупные здания и сооружения различного общественного назначения, внедрены современные приемы интенсивного озеленения с использованием крупномерных растений (часто на эксплуатируемой кровле), системами автоматизированного полива с применением очень серьезных требований послепосадочного ухода и специально разработанных правил содержания насаждений.
Среднебюджетные объекты (от 250 до 500 млн руб./га)
К среднебюджетным паркам отнесены территории с большим процентом декоративного мощения, парковыми павильонами и другими МАФ, в большинстве своем, авторскими, не типовыми, но и не такими эксклюзивными и дорогостоящими, как в предыдущей группе; с водными устройствами и интенсивным озеленением, но количество крупномерного материала ограничено и используется лишь в акцентных посадках. Требования по послепосадочному содержанию и уходу высоки.
Бюджетные объекты (от 100 до 250 млн. руб./га)
Бюджетными могут считаться объекты различного рекреационного назначения, как правило, связанные с реконструкцией существующих природных комплексов и озелененных территорий: лесопарки, городские муниципальные парки.
Малобюджетные объекты (до 100 млн руб./га)
Как правило, к ним относятся существующие озелененные и благоустроенные территории с простыми проектными решениями, осуществляемые с использованием неквалифицированного труда и волонтеров (сельскохозяйственные угодья, леса, особо охраняемые природные территории и т.п.).
Такие проекты, как Der Westpark в немецком Бохуме, Azalea Garden в Китае или Freedom Park в Южной Африке — это образцовые кейсы регенерации нового поколения, где природа зачастую сама является ландшафтным строителем.
Особенности ценообразования при строительстве российских объектов ландшафтной архитектуры
Приходится констатировать, что данные для целей настоящего исследования, полученные из российских открытых источников (а это, прежде всего, информация из опубликованной тендерной документации) достаточно разрознены и не систематизированы. Там, где это было возможно, объединены сметные стоимости разделов благоустройства, озеленения, материалы на данные объекты (поставка изделий из гранита и т.п.). Несомненно, для большей полноты и чистоты картины необходимо более детально ознакомиться с данными Мосгорэкспертизы, свести их воедино с учетом инфляции последних лет и включить в данный перечень большее количество объектов, построенных по программе «Моя улица».
Приведенные в таблице объекты попадают в три из пяти предложенных групп. Здесь есть один эксклюзивный объект, три бюджетных, а остальные относятся к категории малобюджетных.
Так, общая площадь парка «Зарядье» около 13 га, и на строительство из бюджета города Москвы было выделено 14 млрд рублей, в том числе 9,5 млрд рублей на возведение всех наземных объектов и подземного паркинга и 3,69 млрд рублей на благоустройство. Исходя из вышеуказанных цифр, цена гектара парка «Зарядье» составила 1 076 923 076,92 рублей, так что он попадает в группу эксклюзивных объектов.
Грандиозный парк Сергея Галицкого в Краснодаре был построен на частные инвестиции. Площадь пешеходных зон составляет более 8 га, площадь озеленения — более 13 га. Стоимость парка в открытых источниках отсутствует, однако по оценкам журнала Forbes она составляет около 4 млрд рублей (176 млн руб./га), что позволяет отнести его в категорию бюджетных объектов.
К этой же группе — группе бюджетных проектов — относится и реконструкция Тверской улицы в Москве. По словам Варвары Мельниковой, директора Института медиа, архитектуры и дизайна «Стрелка», российское благоустройство гораздо дешевле мировых проектов аналогичного содержания: в среднем — около 129 млн руб./га. Для сравнения, улицу Times Square в Нью-Йорке реконструировали (а не строили с нуля) за 728 млн руб./га, что в 4 раза больше удельной стоимости реконструкции Тверской.
Интересно, что в категорию бюджетных попал и новый парк «Зеленая река» в жилом квартале «Символ», выполненный на частные инвестиции компании «Донстрой». Он хотя и позиционируется как общегородской парк, рассчитан прежде всего на жителей комплекса и окрестностей. Что еще раз иллюстрирует готовность девелоперов вкладывать в общественные пространства средства, сопоставимые с бюджетами городского и федерального уровня, а стало быть, и их понимание добавочной стоимости качественно благоустроенной комфортной среды.
Измерение экономической выгоды
Парковые пространства априори рассматриваются как благоприятные территории, но этого мало. Нужна четкая и грамотная интеграция парков в городскую инфраструктуру, и прежде всего это касается транспорта и рынка недвижимости. Формула «транспорт + парк + вопросы содержания = долгосрочное повышение уровня капитализации объектов недвижимости» работает в течение многих десятилетий в разных городах по всему миру. В свою очередь, такое повышение капитализации за счет ландшафтных объектов можно напрямую соотнести с устойчивым развитием городских территорий на уровне микрорайона (в социальном и экологическом аспектах).
Как и всегда, есть положительные и отрицательные примеры. Показателен кейс Thames Barrier Park 2002 года постройки, который относится к категории бюджетны объектов (территория 9 га, приведенные затраты составляют 114 млн руб./га). Неспособность девелопера London Docklands Development Corporation адекватно рассчитать и спрогнозировать бюджет и обозначить источник финансирования на содержание вынудили городские власти передать этот парк на баланс городской структуре по содержанию подобных объектов. Получился скандал, так как местные власти (округ Ньюхэм) отказались принимать «невыгодный» для себя объект. Ситуацию спас другой девелопер, JLA London Development Authority, который взял Thames Barrier Park под свое крыло.
С другой стороны, в то время, как шли споры о судьбе парка, в выигрыше оказались девелоперы соседних участков: благодаря значительным инвестициям как в само строительство данного объекта, так и во вновь созданную транспортную инфраструктуру, стоимость прилегающих объектов недвижимости, построенных без всяких обременений, многократно возросла.
Вывод может быть один: на уровне инвестиционных контрактов на строительство объектов недвижимости, примыкающих к парковым объектам (историческим или строящимся) должны быть предусмотрены регулярные налоговые отчисления в городские и местные бюджеты, которые бы впоследствии распределялись на покрытие расходов на содержание и эксплуатацию парков. И это уже задача, скорее, государственного заказчика в лице соответствующих городских инвестиционных департаментов.
Проект «Центр Земля» около Донкастера, Великобритания, также можно рассмотреть исключительно как отрицательный пример: из-за финансовых проблем в 2004 году модный и популярный в то время «Центр» был закрыт.
В заключение: о важности финансовой составляющей
Изучение экономической ценности парков является новым шагом, но весьма важным для ландшафтных архитекторов, экономистов и городской администрации. Слишком часто парки рассматриваются только как инертные объекты, созданные исключительно для спокойного отдыха горожан, а не для мотивации активной деятельности. В то время как парки и общественные пространства города являются активом, который генерирует доход и формирует сбережения для различных отраслей жизни города.
Один из главных выводов исследования состоит в том, что успешно функционирующий и эффективно управляемый парк не обязательно дорог.
Хотя, например, парки, строящиеся во Франции и в США, стоят на порядок больше, чем многие парки Великобритании. Упомянутый выше Thames Barrier Park стоил в пять раз меньше парижского парка Parc Andre Citroën (114 млн против 556 млн руб./га). Что характерно, оба парка были построены на рекультивированной территории и спроектированы одним и тем же ландшафтным архитектором — Аланом Прово. А различие в стоимости в данном случае полностью коррелирует с посещаемостью: проходимость парка в Париже гораздо выше.
Строительство низкобюджетных парков тоже возможно — и это доказывает богатый немецкий опыт паркостроения последних десятилетий. Он говорит о том, что растительность сама может экстенсивно развиваться без значительного вмешательства человека при грамотном изначальном проектировании. Хотя такие парки, как правило, гораздо менее посещаемые. Иногда необходимо ограничивать допуск туда людей, порой на достаточно продолжительное время (до 10 лет) — для разрастания и «устойчивости» существующей растительности. С другой стороны, эти парки требуют специального подхода к финансированию затрат на их последующее содержание и уход, что видно на примере парка Дуйсбург Норд и других больших современных постиндустриальных парковых территорий Германии.
Примечание
Исследование выполнено с целью подготовки технико-экономических обоснований и определения бюджетов на строительство крупных рекреационных объектов. Данные взяты из открытых источников (обоснования стоимости строительства, из состава проектно-сметной и тендерной документации), материалов, предоставленных организациями-заказчиками по благоустройству, дирекциями парков и т.п. В приведенные цифры не вошли суммы на последующее содержание насаждений, эксплуатацию и текущий ремонт, которые могут быть рассмотрены в будущем в качестве отдельных крупных затрат.
.jpg)
