Доходные дома Москвы – история с продолжением

В Москве сохранилось немало доходных домов XIX-начала XX веков, по большому счету именно они и формируют ее образ уютного старого города. К сожалению, они же часто первые «кандидаты на снос»: дома, расположенные в самом центре, занимают дорогие участки земли, при этом они изрядно обветшали за столетие некачественной эксплуатации, уплотнений и упрощений, а добротно реконструировать их слишком дорого и сложно. Впрочем, прецеденты есть.

Сам термин «доходный дом» вызывает перед глазами образ исторического многоквартирного дома, из тех, что так украсили Москву на рубеже XIX-XX веков: разновеликие квартиры с высокими потолками, нарядные фасады, аккуратно сформированные кварталы. Именно с них началась эпоха квартир, которые в начале ХХ века были исключительно арендным жильем. Отсюда и название – «доходный дом».

Бум строительства доходных домов начался в середине XIX века, а в Москве – в последней его трети. Он был, с одной стороны, связан с резким притоком населения в крупные промышленные города, с другой, – с многократно возросшими к этому времени техническими возможностями — навыками многоэтажного строительства, появлением новых конструкций, развитием тяжелой промышленности и городских коммуникаций.

Именно доходные дома стали самыми прогрессивными и комфортными постройками своего времени: с водопроводом, канализацией, как правило, электричеством и газом. Их архитектурный стиль был в основном сплавом трех направлений: неоклассицизма, историзма, в том числе в его «пряничном» неорусском изводе, и прихотливого элегантного модерна, ставшего финальной праздничной точкой в истории дореволюционных многоквартирных домов Москвы.

К началу XX века в Москве насчитывалось более 550 доходных домов. К 1917-му году на них приходилось уже порядка 40% всего жилого фонда столицы. Несмотря на непростую историю многоквартирного жилья в советское время, с его уплотнениями, и коммуналками, надстройками и очень частым упрощением фасадов (чем реконструировать лепнину и скульптуры, майоликовые панно, сложные рамы и прочие «барские изыски», их часто предпочитали убирать) - построенные еще до революции дома и сегодня во многом формируют исторический облик Москвы, ее неповторимый архитектурный ансамбль в пределах Садового кольца. И поэтому так хочется сохранить максимум из того, что осталось.

Взгляд архитектора: сохранение ансамбля города

Тема сохранения и исследования доходных домов последние годы довольно популярна у архитекторов, недаром ей был посвящен воркшоп в рамках «Открытого города», который курировал Николай Переслегин: «Для меня культурное наследие — это часть моего собственного нематериального комфорта в жизни. Памятники архитектуры — это не отдельные здания и объекты, это часть той среды, которая формирует наши личности и общество. Они несут в себе не камни и штукатурку, а мысли из прошлого, которые мы должны переосмыслить и передать тем, кто будет после нас. В Москве есть то, чего нет ни в одном европейском городе и что было создано в совершенно разные эпохи. Мне обидно, что мой сын уже не увидит некоторых ценных образцов, которые мне посчастливилось застать, и мне крайне важно, чтобы он увидел оставшиеся».

Основной задачей воркшопа была популяризация среди молодых архитекторов идеи, что наследие в виде доходных домов, даже без громких имен в исторической справке, – важнейшая часть нашего окружения: его надо изучать, любить и сохранять.

Доходный дом Шугаевой, 1914. Арх. Василий Волокитин. Пример прекрасно сохранившегося жилого дома. Дом в стиле романтичного северного модерна сразу же обращает на себя внимание: крылатые львы, благородные средневековые воины и дамы, мечи и щиты, и надо всем возвышается строгий рыцарь с мечом. Сегодня, как и сто лет назад, первый этаж отдан под магазины, а все остальные этажи – жилые.
Доходный дом Шугаевой, 1914. Арх. Василий Волокитин. Пример прекрасно сохранившегося жилого дома. Дом в стиле романтичного северного модерна сразу же обращает на себя внимание: крылатые львы, благородные средневековые воины и дамы, мечи и щиты, и надо всем возвышается строгий рыцарь с мечом. Сегодня, как и сто лет назад, первый этаж отдан под магазины, а все остальные этажи – жилые.
Фрагмент снесенного и воссозданного дома Прошиных на 1-й Тверской-Ямской. Фото: Дмитрий Французов для Mascaron.org Вместо фресок - панели с росписями и видимыми креплениями.
Фрагмент снесенного и воссозданного дома Прошиных на 1-й Тверской-Ямской. Фото: Дмитрий Французов для Mascaron.org Вместо фресок - панели с росписями и видимыми креплениями.

Взгляд девелопера: получение прибыли за счет пристроек

Большая часть оставшихся в городе доходных домов более-менее сохранила свой первоначальный облик и такие здания до сих пор пользуются повышенным спросом среди потенциальных жильцов. Однако старый жилищный фонд сильно уступает новостройкам в удобствах и не обладает необходимыми для современных жильцов техническими требованиями. Некоторые здания находятся в аварийном состоянии и непригодны для жизни. Когда речь заходит о реставрации бывших доходных домов, то город чаще ограничивается капремонтом. Сами жильцы восстановлением заняться не могут: для таких работ нужны специалисты высочайшей квалификации и огромные деньги. На добротную реставрацию с заменой коммуникаций, укреплением конструкций и научной реставрацией фасадов рассчитывать могут в лучшем случае знаковые памятники.

Например, недавно завершилась прекрасная реставрация доходного дома Шамшина на Знаменке, построенного по проекту Федора Шехтеля. Зданию вернули во многом утраченный облик: в частности по историческим чертежам строители восстановили узорные перила, имитирующие рябь речной волны, которые были разрушены и срезаны в советское время. Подрядчиком стал Фонд капитального ремонта Москвы.

В большей степени серьезными реставрационными работами готовы заниматься девелоперы, работающие с элитным жильем, но в основном с увеличением оригинального объема, иначе не удается достигнуть нужных показателей прибыли. Хотя многих отпугивает количество ограничений и долгие сроки согласований при работе с историческим фондом. Интерес девелоперов вызывают, как правило, не сами объекты исторического наследия, а удачные адреса их расположения – в пределах Садового кольца, тихие переулки, модные улочки.

Московский путь: реставрация путем сноса и редевелопмент

Условно работу со старым жилым фондом по степени невмешательства в историческую ткань можно разделить на реставрацию и редевелопмент. Первая – скорее петербургская история, чаще все же связанная с отдельными квартирами, а не целыми зданиями, вторая – основная московская модель.

Как правило, воссоздание интерьера и фасадов по чертежам оригинала выходит дешевле, чем реставрация. Если есть возможность, условно говоря, все снести и построить точно такое же новое – так и делают: в Москве популярна «реставрация путем сноса».

К сожалению, в столице каждый год происходят случаи, когда застройщик, закрыв строительным баннером фасад, просто сносит здание, чтобы тихо построить что-то новое «по образу и подобию». Один из самых громких примеров – снос замечательного образца модерна, дома Прошиных на 1-й Тверской-Ямской: здание снесли, а когда это вскрылось, застройщика вынудили восстановить дом, но, по сути, к этому он и стремился. Так что порочную практику это не остановило, а новый объем выглядит явным новоделом.

В понимании московских элитных застройщиков реставрация – это чаще всего сохранение части постройки, одного или нескольких фасадов, в который, как правило, встраивается новый объем без сохранения внутренней структуры здания, перекрытий и уж тем более интерьеров. И здесь вопрос насколько здание сохраняет оригинальный облик.

Примеры реставрации с превращением в элитные жилые дома

Такого рода редевелопмент/реставрация – всегда значительные инвестиции с долгим возвратом.  Тем не менее спрос есть и большой: москвичам очень нравится формат квартир, который получается на выходе ­– с хорошей локацией, современными планировками и качественным инженерным оснащением, но одновременно и с историей, насчитывающей порой столетия. Поэтому каждый такой проект – по-своему событие.

Много с проектами редевелопмента старых доходных домов работает бюро «Цимайло Ляшенко и партнеры», которое сформулировало свою четкую позицию: «Если объектом редевелопмента, реконструкции или реставрации является памятник или средовой дом, который, как нам кажется, представляет интерес для города, то мы идем по простому пути: пытаемся максимально сохранить все подлинное. А все, что при этом создается с нуля, никогда не подстраивается под сохраняемую стилистику. Потому что новое — это новое, а старое должно быть бережно отреставрировано и интегрировано в это новое, став его неотъемлемой частью».

St. Nickolas, Цимайло Ляшенко и партнеры
St. Nickolas, Цимайло Ляшенко и партнеры
St. Nickolas, Цимайло Ляшенко и партнеры. Фрагмент
St. Nickolas, Цимайло Ляшенко и партнеры. Фрагмент
St. Nickolas, Цимайло Ляшенко и партнеры. Интерьер.
St. Nickolas, Цимайло Ляшенко и партнеры. Интерьер.

St. Nickolas, Цимайло Ляшенко и партнеры

По этому принципу отреставрирован дом XIX века на Никольской улице. Пятиэтажное здание, ставшее комплексом апартаментов St. Nickolas, было построено по заказу графа Сергея Шереметева известным архитектором Александром Мейснером. Сегодня оно стало первым в Москве примером реновации исторического доходного дома под премиальную жилую недвижимость.

В здании по оригинальным образцам восстановлены фасады, лепные элементы и утраченные архитектурные детали, также отреставрированы парадные лестницы, несущие стены и своды Монье, оконные проемы, кирпичная кладка и колонны. В результате в комплексе разместился 41 апартамент.

Дом MANOR, или «Дом с ушками», бюро UTRO

Пример очень удачного приспособления небольшого доходного дома начала XX века под современный клубный дом на 7 квартир.  Здание было построено в 1908 году Михаилом Каверинским по заказу дворянки Татьяны Унковской в духе романтического модерна, с отголосками готики: два фальшфронтона, благодаря которому здание получило обаятельное название «Дом с ушками», — как раз оттуда. По легенде, «ушки» и треугольное витражное окно на главном фасаде складывались в «М» и «А», начальные буквы детей Унковской.

По словам архитекторов, они восстановили первоначальный облик здания снаружи и пофантазировали, каким мог бы быть интерьер того времени, опираясь на историю дома и стили начала XX века. В итоге получилось современное и комфортное решение с отсылкой к сдержанному ар деко.

По проекту планировалось очистить весь фасад дома от поздней штукатурки до исторического кирпича, сделать красивые швы и покрыть все здание защитными составами. Однако уже в ходе работ выяснилось, что штукатурку можно снять не везде — так плотно она въелась в кирпич. Так на кирпичном фасаде появились вставки из штукатурки. Полностью изменилась и планировка дома. На 2,3 и 4 этажах расположились жилые квартиры, а весь первый этаж заняли коммерческие функции с отдельными входами с улицы. 

Доходной дом Унковской до реконструкции.
Доходной дом Унковской до реконструкции.
Дом MANOR, или «Дом с ушками», бюро UTRO
Дом MANOR, или «Дом с ушками», бюро UTRO
Дом MANOR, или «Дом с ушками», бюро UTRO. Интерьер. Фото: П.Полудкина
Дом MANOR, или «Дом с ушками», бюро UTRO. Интерьер. Фото: П.Полудкина
Клубный дом «Современник», AI Studio. Фото:  Дмитрий Чебаненко
Клубный дом «Современник», AI Studio. Фото: Дмитрий Чебаненко
Клубный дом «Современник», AI Studio. Двор-колодец. Фото:  Дмитрий Чебаненко
Клубный дом «Современник», AI Studio. Двор-колодец. Фото: Дмитрий Чебаненко

Клубный дом «Современник», AI Studio

Часто девелопер стремиться переработать изначальный объем здания, с тем, чтобы добавить ему площадь. Это возможно, когда у здания нет охранного статуса или охранный статус имеет, к примеру, только фасад. Яркий образец такого подхода – дом «Современник» по проекту лондонской студии AI Studio, которая предложила реновацию с надстройкой пятого этажа, где теперь располагаются двухсветные пентхаусы с панорамными видами на город.

Само здание имеет характерный для Москвы анамнез: в прошлом — доходный дом, с тех пор оно неоднократно меняло владельцев, назначение и планировки, пока изначальный образ почти не стерся. В 2016 году новый владелец решил вновь вернуть зданию статус жилого. Надстроенный пятый этаж эффектно контрастирует с тщательно восстановленными неоклассическими фасадами здания. Его отличает современный дизайн с панорамным остеклением и подчеркнуто современная облицовка, выполненная из перфорированных листов кортеновской стали.

Внутренний двор-колодец перекрыт на уровне второго этаже, что позволило разместить на первом этаже ресепшн и общественные зоны, включая помещения ритейла. Круглые стеклянные фонари верхнего света заливают пространство лобби естественным светом. В компактном внутреннем дворе — небольшой приватный садик. Чтобы здесь не возникало эффекта «окна в окна», выходящие во двор окна гостиных выступают за плоскость фасада и образуют треугольные эркеры, отвернутые друг от друга: это, с одной стороны, добавляет пространствам приватности, а с другой — делает более сложной и интересной пластику фасада.

The Patricks, Спиридоньевский переулок 17, Андрей Чельцов, девелопер R4S Group
The Patricks, Спиридоньевский переулок 17, Андрей Чельцов, девелопер R4S Group
The Patricks, Спиридоньевский переулок 17, Андрей Чельцов, девелопер R4S Group. главное украшение проекта - готическая арка и стрельчатое окно на фасаде.
The Patricks, Спиридоньевский переулок 17, Андрей Чельцов, девелопер R4S Group. главное украшение проекта - готическая арка и стрельчатое окно на фасаде.

The Patricks, Спиридоньевский переулок 17, Андрей Чельцов, девелопер R4S Group

Построенный в 1906 году доходный дом в Спиридоньевском переулке когда-то входил в комплекс зданий страхового сообщества «Россия», располагавшегося на Спиридоновке и в окрестностях. До революции 1917 года в доме проживала московская интеллигенция, в советское время квартиры были поделены на 28 небольших коммунальных комнат средней площадью 36 кв. м., а от оригинального оформления интерьеров с лепниной не осталось и следа. В постсоветские годы здание сдавали под офисные помещения. До недавнего времени в доме располагался офис банка, несколько коммуналок и небольших квартир.

Компания R4S Group выкупила здание в собственность, и, хотя у него нет охранного статуса, было принято решение сохранить его образ, не разрушая привычный ритм застройки квартала, превратив реконструированный дом в элитное клубное жилье, один из новых знаковых адресов в районе Патриарших прудов.

«Любое «старое» в виде обыденности жилого строения, вроде рядовых доходных домов или рабочих, фабричных жилых корпусов, имеет право на защиту. В конечном итоге сохранение через непрерывное обновление и является показателем мудрости общества», - считает архитектор проекта Андрей Чельцов.

Изрядно обветшавшее здание пришлось буквально вычистить изнутри, сохранив при этом его объем, а главное необычный фасад в духе историзма – с выразительной стрельчатой аркой и окном, пилястрами и декоративными фризами. Единственным вмешательством застройщика в исторический контур здания стала надстройка еще одного этажа, на котором расположен пентхаус, размещенный, впрочем, таким образом, чтобы его не было видно из переулка. С одной стороны, это не меняет привычный силуэт дома, с другой, выигрывают и жильцы пентхауса – у них получается обособленное приватное пространство с отдельным лифтом и собственной открытой террасой, в которой оборудована кухня и лаунж зона с зеленым садом.

Фасады дома теперь оформлены натуральным камнем, со стороны в прошлом глухого торца появились балконы, добавились они и со стороны заднего фасада. Изначально первый этаж был отведен под небольшие торговые лавки и мастерские, теперь здесь расположатся два ресторана. Так что все в какой-то мере возвращается на круги своя.

читать на тему: