«Дом вдали»: агрегатор чуда

Оказывается, цифровые технологии годятся не только на то, чтобы создавать новые виртуальные миры. Есть люди, которые превращают их в инструмент сохранения миров старых — а без нашей помощи грозящих и вовсе исчезнуть с лица земли.

Слепые зоны в информационном поле

Тяжелое положение архитектурных памятников в России давно и для всех очевидно: из зарегистрированных Министерством культуры 144 тысяч объектов культурного наследия (ОКН) 34 тысячи пребывают в неудовлетворительном состоянии. Это количество будет только расти — здания разрушаются даже быстрее, чем уничтожаются человеком. И как бы ни пеняли на власть известные градозащитники, убежденные, что государство должно взять на себя восстановление абсолютно всех построек старше 1917 года (заметим в скобках: не только восстановление, но и приспособление к новому использованию и обеспечение поиска новых владельцев или арендаторов, потому что иначе любое обновление будет бессмысленным), объективно это, конечно, невозможно.

Во-первых, 75 % таких объектов находятся в региональной и муниципальной собственности. То есть забота о разрушающихся памятниках истории и культуры практически полностью лежит на плечах муниципальных и региональных властей, которым регулярно не на что ликвидировать даже последствия критических аварий — не то что следить за аварийными руинами. Вся надежда, как мы понимаем, только на частных инвесторов.

Но и заинтересованному бизнесу не так-то просто, и это во-вторых: когда муниципалитеты пытаются выставить подобные объекты в аренду или на продажу на официальных порталах государственных торгов, те компании, которые потенциально могли бы заняться развитием исторической недвижимости, просто не располагают информацией об этом. Увы, эти торги не проводят аукционные дома с внушительными рекламными бюджетами.
А ведь проблема намного глубже, и список потенциальных «жертв» намного шире. Государственная программа по расселению и ликвидации ветхого жилья, может, и улучшает условия жизни россиян, но условия существования того самого ветхого жилья — точно ухудшает и фактически приговаривает его к смерти. Между тем в списки аварийных домов, подлежащих расселению и уничтожению, попадают ценные градоформирующие объекты и элементы исторической среды.

По данным Министерства культуры, на данный момент 13 тысяч многоквартирных жилых домов в нашей стране обладают признаками или являются ОКН! Программу уже скорректировали и зарегистрированные ОКН из нее, слава богу, исключили, но защитили таким образом только от сноса: после рассе-ления их все равно скорее всего ждет угаса-ние и смерть, только долгая и мучительная. А в самом уязвимом положении находятся те дома, которые в реестре памятников не состоят. Их спасти некому. Про них и не знает никто. Став аварийными, они исчезают со всех карт, радаров, «цианов» и «авито» и как будто перестают существовать.

"Мы рождены, чтобы чудо сделать нормой"

Трагических историй об уничтоженных домах очень много, «колоритных» и разных, а вот все счастливые о спасенных начинаются примерно одинаково: «Приехал я в уездный город Н. и вижу — стоит он, с табличкой „Продается“», или «Заплутали мы как-то на лесных дорогах, вдруг выезжаем на поляну — а там терем...» и т. д. Каждый раз — прямо-таки явление с небес или наитие какое-то. Чудо. А спасение нашей истории не должно быть чудом. Оно должно быть нормой. На власти, которые по идее располагают сведениями об этих «брошенках», надежды нет: какие бы то ни было ресурсы для исправления ситуации у них отсутствуют. Они бы и рады избавиться от бремени, особенно в виде ОКН, вложения в которые из-за слишком большого числа ограничений значительны и рядовым девелоперам неинтересны. Но ни «Рубль за метр», ни «Дом за рубль» не помогают. Что еще они могут сделать? Или все-таки что-то могут?

А что, если бы был механизм возвращать аварийным домам официальный статус и делать их объектами продажи и торга? Что, если бы появилась платформа, на которой бы аккумулировалась информация о таких потенциальных лотах, и каждый желающий мог, даже находясь в далеком далеке от города Н., найти тот самый дом, к истории которого ему захочется прикоснуться?

И вот вам еще одно чудо: появился проект «Дом вдали». Чудо, которое должно сделать нормой все прочие чудеса, связанные со встречей (и последующим приобретением, что пока еще само по себе испытание) исторической недвижимости — и ее владельцев. «Упрощая процесс покупки и аренды таких домов, мы можем создать спрос и сформировать новый рынок недви-жимости», — уверен Александр Пчелинцев, управляющий партнер проекта «Даль» и идеолог проекта «Дом вдали». С его энтузиазма и редкой экспертизы в вопросах муниципального управления, исторической недвижимости и выстраивания отношений местной власти с бизнес-сообществом все и началось.

Дело было в Зарайске

В 2016 году Пчелинцев был заместителем директора «Центра инвестиций и устойчивого развития» города Зарайска. Это муниципальное учреждение было создано специально для того, чтобы развивать экономику исторического центра города и различные полезные инициативы. Помните, например, реконструированную водонапорную башню и площадь вокруг нее, на которые в свое время съездила посмотреть вся Москва? Так вот это была идея Александра. Но волновали его, как мы теперь знаем, не только башни. В Зарайске, хотя он в ту пору и числился довольно отсталым городом Подмосковья, сохранилось немало исторически ценной жилой застройки — стоит ли говорить, что преимущественно аварийной. Как уберечь эти дома от уничтожения и попытаться найти инвесторов для их возрождения?

И решение нашлось. Все просто: если здание признано аварийным жильем и поэтому подлежит сносу, значит надо его сделать нежильем. В 2018 году таким образом вывели из-под сноса и перевели в нежилое первое здание в Зарайске — и уже в 2019-м случился следующий важный шаг: дом был передан инвесторам.
Всего за время плотной работы Пчелинцева в городе 12 домов были подготовлены для передачи инвесторам — и 9 переданы. Причем два исторически ценных здания уже отреставрированы, и одно из них — как раз бывший жилой дом.

Однако вышеописанные события, несмотря на то что механизм был найден вроде бы универсальный, происходили в ручном режиме: инвесторов искали по знакомству, от случая к случаю. А опыт уж очень хотелось масштабировать, и желательно на всю Россию (сегодня междисциплинарная команда проекта «Даль» работает во многих городах, и Александр слишком хорошо осведомлен о масштабах бедствия).

Сказано — сделано: при поддержке Фонда президентских грантов была запущена «Геолаборатория исторических ценностей» (первое название «Дома вдали») — проект- агрегатор, благодаря которому предприниматели, инвесторы и горожане в разных регинах страны смогли бы инициировать процесс аренды и покупки исторических зданий. Но начали, как всегда бывает с подобными амбициозными проектами (шутка ли — сформировать новый рынок недвижимости!), с пилота — и пилотной площадкой ожидаемо стал Зарайск, город с максимально лояльной и замотивированной администрацией. Вместе с ней отрабатывать новую модель гораздо проще — можно сосредоточиться на главном и найти новые инструменты и смыслы. Не исключено, что именно по этой причине «Дом вдали» обещает перерасти в нечто большее, чем просто агрегатор домов.

Неочевидный маркетинг неочевидного

Как продавать историю? Как придать ей ценность в глазах окружающих? После выстраивания алгоритма решения всех юридических проблем именно об этом задумались в «Доме вдали».
Сделали геоинформационный интернет- каталог из почти 30 зарайских домов: с картой, адресами, фотографиями, планами границ территории и описаниями предмета охраны. Что дальше? Как склонить к сотрудничеству потенциального клиента?

Во-первых, профессиональный консалтинг и методическая поддержка. Теперь с менеджерами проекта всегда можно связаться, чтобы заявить о своей заинтересованности, обсудить возможность участия в торгах, технические моменты оформления имущественных отношений и посоветоваться в том числе, какой новой функцией тот или иной лот лучше всего наделить. Тут нужно учитывать и особенности здания, и имеющиеся ограничения, и анализ окружения — в одном месте может быть востребована гостиница, в другом ресторан, в третьем офис.

Во-вторых, чтобы продать историю, нужно ее красиво упаковать. Как правило, у людей, далеких от искусствоведения, при словах «первая половина XIX века» не дрогнет ни один мускул. А вот если им рассказать, что в этом доме жил известный в городе фабрикант, который разбил за ним парк, соперничающей по красоте с садами Москвы и Санкт- Петербурга, — отношение сразу меняется. «Меня привлекли, во-первых, история дома, его провенанс и хозяева — Тепицын, а перед ним фабрикант Рёдерс, — рассказывает предприниматель Иван Синюшкин, новый владелец Дома Тепицына в Зарайске, объекта культур-ного наследия регионального значения как раз первой половины XIX века. — А во-вторых, расположение: близко к центру, с панорамным видом на историческую часть. Когда-то дом был частью комплекса, который стоял на терри-тории знаменитого парка Рёдерса».

Дом Тепицына, заметим, в удручающем состоянии, но Ивана это не отпугнуло: «Я называю себя ревнителем старины и по-настоящему дорожу только чем-то очень старым. Применительно к домам — это, конечно, вот такие руины: мне они ближе, милее и цен-нее, чем новые постройки. Хотя, безусловно, это сложнее, дороже и хлопотнее. Но в конечном итоге для потенциального туриста они более привлекательны. И когда рано или поздно в Зарайске будет не две гостиницы, а пятьдесят две, в конкурентной борьбе выиграют именно такие объекты». История все-таки продается, и неплохо. Поэтому на сайте «Дом вдали», кроме технической информации, о каждом доме есть и его легенда: кто жил, что делал, как перестраивали.

Со временем у проекта появилась и еще одна цель — тоже неочевидная, но возымевшая потрясающий эффект: вовлечение самих горожан, проявление ценности домов не только для инвесторов, но и для тех, кто живет вокруг. Сперва размещали на лотах информационные таблички: как ни странно, они всегда работают, обращают на себя внимание, люди подходят и читают — и особенно те, кто годами ходил мимо. С жителями разговаривали, вместе анализировали исторические фотографии, записывали воспоминания — и постепенно таблички (пока всего 20) начали дополняться более личной информацией.

А в сентябре 2022 года, спустя почти три месяца после старта пилота по гранту, провели четырехдневный воркшоп с зарайскими школьниками. Его физическим результатом стал небольшой зин и карта-путеводитель по домам проекта — и то и дргое сегодня доступно для всех в туристичском центре Зарайска. Но чуть ли не важнее итог нематериальный.

«Работая с детьми, мы часто слшали от них, что в Зарайске сейчас бесперспективно, нужно уезжать, — рассказывает Татьяна Минаева, куратор «Дома вдали» в Зарайске. — Однако через наш проект они смогли по-новому взглянуть на свой город. Увидеть, что он на самом деле развивается и его есть за что любить. Понять, что старые дома могут олицетворять собой не только деградацию и умирание, но и продолжение жизни. От нас они вышли с совершенно другим отношением к Зарайску». Кто знает — может быть, через десяток лет один из этих школьников, даже если добьется успеха в соседнем мегаполисе, вернется однажды на историческую родину, разыщет старый дом, с которым связаны воспоминания детства, и сделает так, чтобы этот дом жил дальше и продолжал приносить людям радость. Воспитывать новое поколение «ревнителей старины» нужно уже сейчас.

А пока — очередной грант и новые города. Прежде всего необходимо заключить соглашение с другими заинтересованными администрациями — их, как оказалось, немало. На очереди Коломна, Серпухов, Дербент, Пятигорск — и заявки от тех, кто тоже готов размещать объекты на агрегаторе, продолжают поступать. Что же, чем успешнее удастся популяризировать сам этот подход, когда через уважение к прошлому ты становишься частью большой и настоящей, но при этом очень личной истории, — тем больше на карте «Дома вдали» будет городов, а у домов в этих городах — заботливых хозяев.

И чудо станет не просто нормой, а образом жизни