Жилой район ÁLIA в Покровском-Стрешнево. Вид сверху

Другой подход: спальный район vs неспальный

Большие проекты комплексного освоения и развития территорий, которые разворачиваются сегодня в Москве и других городах России, — это не просто очередные рекорды по плотности и выручке за квадратный метр, как ошибочно думают многие. Это возможность наконец-то целостно и сущностно переосмыслить модель жилья в современном городе. Модель, в которую включены все поведенческие паттерны и потребности человека, заботящегося о своем здоровье и благополучии и саморазвитии (а не только о спокойном сне после праведных трудов). Одним из таких модельных «неспальных» районов может стать ЖК ÁLIA («иной/другой» в переводе с латыни): собрав команду ведущих архитекторов и проектировщиков, компания ASTERUS оправдывает название проекта, демонстрируя принципиально иной подход к созданию среды.

Moscow never sleeps

Первые более или менее уверенные попытки сформулировать и реализовать новые правила проектирования жилых районов — квартальная застройка, дворы без машин, многофункциональность за счет ориентации первых этажей под коммерческие помещения — были предприняты на рубеже десятых годов нынешнего столетия. Серьезным толчком к их систематизации и практически научному обоснованию послужил конкурс 2017 года на пять пилотных площадок московской реновации, в котором приняли участие 20 сильнейших команд и консорциумов со всего мира. Уже тогда было четко обозначено, что масштабная столичная программа по замене ветхого жилого фонда должна использоваться прежде всего для формирования качественной городской среды. Соответственно, и техническое задание, составленное на основе исследования международного опыта, декларировало как раз характеристики образцового городского района. Среди них —  деликатная интеграция в сложившуюся среду, цельный архитектурный образ, оптимизация использования территории, формирование качественных открытых общественных пространств, продуманная стратегия озеленения, удобное расположение социальной и транспортной инфраструктуры, комфортные городские улицы и дворы, безбарьерность и доступность. Одним словом, был задан курс на устойчивое развитие города. Архитекторы, скооперировавшись со специалистами в инженерии, экономике, социологии, управлении транспортными потоками и исследовании больших данных предложили решения, которые стимулировали бы предпринимательскую инициативу среди жильцов. Продумали сценарий превращения спального района в «неспальный» городской центр. Оценили возможности внедрения технологии Smart City с системами жизнеобеспечения, которые управлялись бы через мобильное приложение. Подробно расписали, как можно реновировать старую застройку так, чтобы получить сертификат BREEAM по строгим британским стандартам «зеленого строительства». 

Таким образом, когда в 2018 году компания ASTERUS приступила к реализации проекта комплексного освоения территории бывшего Тушинского аэродрома площадью 65 гектаров, она взяла на вооружение самые передовые урбанистические технологии и популярную во всем мире градостроительную концепцию WORK.LIVE.PLAY.LEARN (Для работы. Для жизни. Для отдыха. Для развития).  Что же это значит на деле?

В будущем в комплексе будет много зелени.
В будущем в комплексе будет много зелени.
Фото реализованного двора ЖК ÁLIA.
Фото реализованного двора ЖК ÁLIA.
Фото реализованного двора ЖК ÁLIA.
Фото реализованного двора ЖК ÁLIA.
Многофункциональный комплекс «Чкалов Арена».
Многофункциональный комплекс «Чкалов Арена».
Многофункциональный комплекс «Чкалов Арена».
Многофункциональный комплекс «Чкалов Арена».

Для отдыха: PLAY

За 74 года Тушинский аэродром (он же Тушинское аэрополе) — северные ворота столицы — что и говорить, успел повидать многое. Его использовали в военных и гражданских целях, в какой-то момент облюбовали авиаспортсмены, с 1990-х здесь то и дело гремели концерты и фестивали, а в 2006 году было принято решение о строительстве футбольного стадиона. Так что в 2014-м спортивные и музыкальные зрелища переместились на «Открытие Арена», тем более что запустилась законсервированная и ждавшая своего звездного часа станция метро «Спартак». Таким образом, спортивно-культурную составляющую PLAY можно назвать исторически заложенной в генезис места. Тем временем оставшаяся территория бывшего аэродрома была поделена между двумя девелоперами — ИФД «Капиталъ» и ASTERUS — и с 2015 года здесь началась многофункциональная застройка. 

В настоящий момент на территории бывшего Тушинского аэродрома заявлено пять жилых проектов от четырех застройщиков. Это ЖК «Город на реке Тушино-2018», «Движение.Тушино», на этапе строительства находятся ЖК комфорт-класса Holland Park и ЖК Primavera. В феврале 2022 года сдана первая очередь жилого комплекса ÁLIA. При этом из построенных с 2015 года общими усилиями 850 тысяч м2 примерно 350 тысяч м2 (больше 41 %) — это спортивные, социальные и инфраструктурные объекты. 

Так, в районе уже функционирует «Чкалов Арена» — один из самых крупных комплексов для массового спорта в Москве: в нем созданы условия как для профессиональных, так и для любительских тренировок, чтобы приобщить к спорту людей всех возрастов — от малышей до старшего поколения. В «Чкалов Арене» можно заниматься летними и зимними видами спорта, командными и индивидуальными, здесь базируются известные спортивные школы, так что с разных концов Москвы сюда возят детей, чтобы позаниматься под руководством выдающихся тренеров: Ирины Винер-Усмановой (художественная гимнастика), Нины Мозер (фигурное катание), Ильгара Мамедова (фехтование) и других. Временные и логистические затраты местных юных спортсменов существенно меньше.

Кроме того, в ЖК ÁLIA появится и своя благоустроенная набережная длиной 3 км. Близость к Москве-реке, трем яхт-клубам и двум вейк-станциям — однозначные преимущества района, которые девелоперы в полной мере используют. Аналитики компании ASTERUS подсчитали, что в настоящий момент вблизи Москвы-реки возводится 23 объекта жилой недвижимости и апартаментов, и во многих из них не просто формируется безбарьерный доступ к воде, но создается дополнительная инфраструктура. В ЖК ÁLIA это будет прибрежный парк с променадом, где предусмотрены детские и спортивные площадки, зоны для пикников, места для уединенного отдыха. Здесь можно будет позагорать, порыбачить, а также приобщиться к водным видам спорта, что стало модным видом развлечений у молодых и активных москвичей.

Территория крупнейшего бизнес-парка в России.
Территория крупнейшего бизнес-парка в России.

Для работы: WORK

Важная составляющая «неспального» жилого района — так называемые места приложения труда, создание условий для развития деловой активности. Речь идет об офисах, коворкингах, предприятиях торговли и сферы услуг, разнообразных городских сервисах. И именно в Тушино уже построен крупнейший в России бизнес-парк класса А общей площадью 263,2 тыс. м2. Это еще один «город в городе» — квартал из зданий разной этажности, где 2/3 территории отдано под благоустроенные зеленые зоны, создана безавтомобильная среда, коммерческая и социальная инфраструктура, предусмотрена сквозная цифровизация и интеллектуальное управление системами жизнеобеспечения. Благодаря применению BIM-технологий бизнес-парк был введен в строй всего за 2,5 года. А благодаря созданию самого большого цифрового «двойника» комплекса зданий в России, с помощью которого они будут управляться, арендаторам удастся экономить на эксплуатационных расходах до 20% бюджета.

Над реализацией бизнес-парка работали лидеры мировой отрасли: архитекторы Skidmore, Owings & Merrill LLP (SOM), Renaissance Construction (генеральный подрядчик), APEX project bureau (проектировщик и разработчик BIM-модели), MIC (транспортная стратегия), «Мэгли-проект» (благоустройство). В ASTERUS говорят, что в ЖК ÁLIA около 15% квартир приобретены или зарезервированы как раз резидентами бизнес-парка. Это люди, которые хотят работать рядом с домом и находится на территории одного проекта 24/7. Такая заметная доля корпоратов помимо спроса формирует особое комьюнити, которое в конечном итоге становится еще один явным преимуществом «неспального» района. 

Кроме инфраструктурных объектов, которые создаются застройщиками в рамках инвестиционных соглашений с городом, каждый из них формирует собственную стратегию в отношении коммерческих площадей. В ЖК ÁLIA, например, предусмотрено около 100 коммерческих помещений средней площадью 90 м2, включая большие — под супермаркеты и рестораны. При этом не последнюю роль в выборе арендаторов играет мнение потенциальных покупателей квартир. Исходя из этого в ASTERUS скорректировали ритейл-стратегию: с учетом близости ЖК к бизнес-парку класса А, изначально в районе планировались преимущественно премиальные супермаркеты и дорогие рестораны. Однако новоселы выразили желание иметь рядом не только их, но и более демократичные форматы. Из совсем неожиданного — помимо понятных и ожидаемых банковских отделений, химчисток, домов быта и стоматологии, среди востребованных коммерческих функций будущие жители ЖК назвали груминги: парикмахерские для домашних питомцев набрали 6% голосов. Плюс впервые за историю проведения таких опросов у жителей сформировалась заявка на прокат электросамокатов, что можно считать отражением общегородского тренда на индивидуальную мобильность. 

Таким образом, маркетинговые исследования и опросы покупателей помогают, с одной стороны, увеличить ликвидность торговых площадей, с другой — реализовать клиентоцентричный подход к формированию среды. 

Здание и интерьеры школы для математиков и IT-специалистов. Арх. АБ ASADOV_
Здание и интерьеры школы для математиков и IT-специалистов. Арх. АБ ASADOV_
Здание и интерьеры детского сада. Арх. АБ ASADOV_
Здание и интерьеры детского сада. Арх. АБ ASADOV_

Для развития: LEARN

Создавая «идеальный жилой район», особое внимание необходимо уделять всему, что связано с развитием и образованием детей. Согласно опросу, для большого числа покупателей оказалось важно, чтобы на первых этажах ЖК ÁLIA были размещены частные детские сады и детские развивающие или развлекательные клубы. Кроме того, в районе ÁLIA строятся два детских сада (на 300 и 350 мест) и две школы (на 825 и 1100 учащихся). Примечательно, что в одной из школ будет проводиться обучение по программам ведущих технических вузов Москвы. И если раньше наличие хорошей школы отсутствовало среди критериев выбора и девелоперу было невыгодно вкладываться в индивидуальный архитектурный проект и поиск прогрессивного школьного оператора, то теперь этот фактор — из самых влиятельных: в ASTERUS констатируют, что с момента объявления о строительстве школы с IT-полигоном количество звонков от родителей, которые хотят дать ребенку образование в сфере математических наук и IT, неуклонно растет.

Четырехэтажная школа от бюро ASADOV с яркими фасадами, панорамными окнами и атриумом-трансформером кардинально отличается от типовых школьных зданий. Здесь будут созданы многофункциональное пространство и креативная среда по типу университетского кампуса, включая экспериментальную лабораторию, IT-полигон, творческие мастерские и многое другое.  Специализация школы отражена и в дизайне интерьеров: стены украшают графики функций, цепочки молекул и диаграммы звуковых волн. В оформлении коридоров использованы криптограммы, которые облегчают навигацию по зданию. Кроме того, интерактивные элементы дизайна представляют собой игровые сценарии, благодаря которым ученикам будет интересно исследовать интерьер школы и находить в нем артефакты: закодированные при помощи азбуки Морзе послания, приветствия или гимн школы.

В проекте детского сада, который открылся уже в этом году, архитекторы обыграли аэрокосмическую тематику, связав ее с историей локации — территорией бывшего Тушинского аэродрома. Раньше Валерий Чкалов выполнял здесь фигуры высшего пилотажа, а теперь в просторном трехэтажном здании площадью 3,8 тыс. м2 маленькие посетители смогут перенестись в воображаемое космическое путешествие на Марс. Желто-оранжевые цвета фасадов, витражи, асимметричный рисунок окон, металлические вставки формируют внешний образ постройки. Организация и наполнение внутренних помещений и прилегающей территории отвечают лучшим практикам дошкольного воспитания, направленным на поддержание здоровья, развитие игровой, творческой и физической активности малышей. 

Общий вид ЖК ÁLIA
Общий вид ЖК ÁLIA
Фото реализованной части комплекса
Фото реализованной части комплекса

Для жизни: LIVE

Как мы знаем, главной мантрой для создателей современных жилых районов стало разнообразие. К сожалению, большинство застройщиков, особенно в эконом-сегменте, трактуют его как боевую раскраску корпусов примитивными паттернами (в соответствии с ограниченным выбором цветов для облицовочного материала фасада). Однако чтобы архитектура, которая окружает человека, была ему сомасштабна и созвучна, должны быть учтены все детали: пропорции квартала и зданий, фасадная пластика и отделка, устройство дворов и квартирная планировка — именно они формируют запоминающийся образ, к которому хочется возвращаться вновь и вновь. На палитру, которую выбрали для фасадов второй очереди ЖК ÁLIA архитекторы бюро Skidmore, Owings & Merrill (SOM), — от песочного и розового золота до терракоты — их вдохновили рассветы над Москвой-рекой. В проекте реализован композиционный переход от холодного металла к натуральному известняку и фактурному кирпичу. Фасады выполнены из гладких алюминиевых композитных панелей в сочетании с фактурными элементами из клинкерной плитки, фиброцемента и керамики с нанесением каменного слоя, а контрастные оконные рамы придают строениям утонченный вид. Все здания объединяет схожий дизайн, но каждый урбан-блок выполнен в своем оттенке. В высотной же доминанте комплекса — Culture Tower — геометрию здания подчеркивает стремящийся ввысь золотой паттерн, расположенный в центре, и золотые оконные рамы.

Иное настроение создает проект прибрежной части жилой застройки от бюро WALL, победивший в архитектурном конкурсе на третью очередь ЖК ÁLIA. Скульптурные здания светло-серого оттенка — тут и башни в 20 этажей, и уютные таунхаусы, — с одной стороны, лаконично вплетены в природный ландшафт, с другой — особое внимание явно уделялось видовым раскрытиям всех очередей строительства ЖК ÁLIA, чтобы и жители первых сданных корпусов могли наслаждаться видами на Тушинскую акваторию. Потому и появились в проекте необычные формы и конфигурации, а зелень фактически выступает еще одним «строительным материалом», формирующим необычный облик застройки: проработанные парковые проекты, тенистые бульвары, дворовые пространства продолжаются в просторных зеленых разноуровневых террасах жилых зданий.

Кстати о террасах: разнообразие, выраженное через квартирографию, — еще один важный аспект комфортной и гостеприимной среды. Помимо широты выбора на этапе покупки, многовариантность планировок формирует опять же уникальное «лицо» района: например, дворы будут выглядеть совсем иначе, если в них выходят ухоженные палисадники владельцев квартир на первых этажах. Так вот в жилом районе ÁLIA можно встретить 140 вариантов планировочных решений для квартир. Для одних только однушек их насчитывается полсотни: в недвижимости бизнес-класса это своеобразный рекорд. Это связано с тем, что люди стали более прагматично подходить к выбору жилья: кому-то важна отдельная кухня и отдельная большая спальня, а для кого-то принципиальна кухня-гостиная и возможность со временем сделать перепланировку, трансформировав 1-комнатную квартиру в «двушку» с детской комнатой. Широкий выбор планировок позволяет предложить наиболее релевантный продукт даже очень требовательной аудитории.    

Всего в ЖК будет построено 2 066 квартир, из которых в 76% увеличена площадь санузлов, в 64% предусмотрена лоджия на кухне, 44% включают мастер-спальню, а в 40% квартир есть место для гардеробной. Есть и лоты с уникальными характеристиками: камин, ванная с окном или угловое остекление. Сейчас первая очередь почти распродана, но еще можно приобрести, например, ситихаусы: это формат жилья, у которого может быть двойное назначение. За счет высоких потолков (около 5 м) здесь можно создать двухуровневое пространство и использовать первый уровень для работы, а второй — для частной жизни, как это было заведено в прошлых веках. А так как ситихаусы расположены на первых этажах и имеют свою небольшую придомовую территорию, то получится без проблем организовать автономный вход для посетителей:  дизайнеры, адвокаты, психологи, стоматологи, галеристы — добро пожаловать! Так у самих жителей появляется возможность внести свой вклад в развитие инфраструктуры района.

Сегодня людям очень важно находиться в мультифункциональном пространстве, где можно жить, работать, учиться, заниматься спортом, иметь всю доступную инфраструктуру в шаговой доступности и не делать один раз и навсегда выбор между экологией или городом, компанией или уединением. Поэтому в районе ÁLIA  реализуется концепция WORK.LIVE.PLAY.LEARN, в рамках которой предпринимается попытка учесть запросы и «отцов», и «детей» и сформировать решения для жизни, не теряющие гибкости и востребованности с течением времени.

В какой степени задуманное получится осуществить, мы узнаем через несколько лет, когда район будет окончательно построен и заселен. Задача на сегодня — научиться создавать и внедрять те самые гибкие и вневременные решения. Спать — точно некогда. Дальнейшие публикации в этом разделе продолжат исследования темы — как мы будем жить завтра и как спроектировать идеальную для этого среду.

читать на тему: