Другой подход: спальный район vs неспальный

Большие проекты комплексного освоения и развития территорий, которые разворачиваются сегодня в Москве и других городах России, — это не просто очередные рекорды по плотности и выручке за квадратный метр, как ошибочно думают многие. Это возможность наконец-то целостно и сущностно переосмыслить модель жилья в современном городе. Модель, в которую включены все поведенческие паттерны и потребности человека, заботящегося о своем здоровье и благополучии и саморазвитии (а не только о спокойном сне после праведных трудов). Одним из таких модельных «неспальных» районов может стать ЖК ÁLIA («иной/другой» в переводе с латыни): собрав команду ведущих архитекторов и проектировщиков, компания ASTERUS оправдывает название проекта, демонстрируя принципиально иной подход к созданию среды.

Moscow never sleeps

Первые более или менее уверенные попытки сформулировать и реализовать новые правила проектирования жилых районов — квартальная застройка, дворы без машин, многофункциональность за счет ориентации первых этажей под коммерческие помещения — были предприняты на рубеже десятых годов нынешнего столетия. Серьезным толчком к их систематизации и практически научному обоснованию послужил конкурс 2017 года на пять пилотных площадок московской реновации, в котором приняли участие 20 сильнейших команд и консорциумов со всего мира. Уже тогда было четко обозначено, что масштабная столичная программа по замене ветхого жилого фонда должна использоваться прежде всего для формирования качественной городской среды. Соответственно, и техническое задание, составленное на основе исследования международного опыта, декларировало как раз характеристики образцового городского района. Среди них —  деликатная интеграция в сложившуюся среду, цельный архитектурный образ, оптимизация использования территории, формирование качественных открытых общественных пространств, продуманная стратегия озеленения, удобное расположение социальной и транспортной инфраструктуры, комфортные городские улицы и дворы, безбарьерность и доступность. Одним словом, был задан курс на устойчивое развитие города. Архитекторы, скооперировавшись со специалистами в инженерии, экономике, социологии, управлении транспортными потоками и исследовании больших данных предложили решения, которые стимулировали бы предпринимательскую инициативу среди жильцов. Продумали сценарий превращения спального района в «неспальный» городской центр. Оценили возможности внедрения технологии Smart City с системами жизнеобеспечения, которые управлялись бы через мобильное приложение. Подробно расписали, как можно реновировать старую застройку так, чтобы получить сертификат BREEAM по строгим британским стандартам «зеленого строительства». 

Таким образом, когда в 2018 году компания ASTERUS приступила к реализации проекта комплексного освоения территории бывшего Тушинского аэродрома площадью 65 гектаров, она взяла на вооружение самые передовые урбанистические технологии и популярную во всем мире градостроительную концепцию WORK.LIVE.PLAY.LEARN (Для работы. Для жизни. Для отдыха. Для развития).  Что же это значит на деле?

Для отдыха: PLAY

За 74 года Тушинский аэродром (он же Тушинское аэрополе) — северные ворота столицы — что и говорить, успел повидать многое. Его использовали в военных и гражданских целях, в какой-то момент облюбовали авиаспортсмены, с 1990-х здесь то и дело гремели концерты и фестивали, а в 2006 году было принято решение о строительстве футбольного стадиона. Так что в 2014-м спортивные и музыкальные зрелища переместились на «Открытие Арена», тем более что запустилась законсервированная и ждавшая своего звездного часа станция метро «Спартак». Таким образом, спортивно-культурную составляющую PLAY можно назвать исторически заложенной в генезис места. Тем временем оставшаяся территория бывшего аэродрома была поделена между двумя девелоперами — ИФД «Капиталъ» и ASTERUS — и с 2015 года здесь началась многофункциональная застройка. 

В настоящий момент на территории бывшего Тушинского аэродрома заявлено пять жилых проектов от четырех застройщиков. Это ЖК «Город на реке Тушино-2018», «Движение.Тушино», на этапе строительства находятся ЖК комфорт-класса Holland Park и ЖК Primavera. В феврале 2022 года сдана первая очередь жилого комплекса ÁLIA. При этом из построенных с 2015 года общими усилиями 850 тысяч м² примерно 350 тысяч м² (больше 41 %) — это спортивные, социальные и инфраструктурные объекты. 

Так, в районе уже функционирует «Чкалов Арена» — один из самых крупных комплексов для массового спорта в Москве: в нем созданы условия как для профессиональных, так и для любительских тренировок, чтобы приобщить к спорту людей всех возрастов — от малышей до старшего поколения. В «Чкалов Арене» можно заниматься летними и зимними видами спорта, командными и индивидуальными, здесь базируются известные спортивные школы, так что с разных концов Москвы сюда возят детей, чтобы позаниматься под руководством выдающихся тренеров: Ирины Винер-Усмановой (художественная гимнастика), Нины Мозер (фигурное катание), Ильгара Мамедова (фехтование) и других. Временные и логистические затраты местных юных спортсменов существенно меньше.

Кроме того, в ЖК ÁLIA появится и своя благоустроенная набережная длиной 3 км. Близость к Москве-реке, трем яхт-клубам и двум вейк-станциям — однозначные преимущества района, которые девелоперы в полной мере используют. Аналитики компании ASTERUS подсчитали, что в настоящий момент вблизи Москвы-реки возводится 23 объекта жилой недвижимости и апартаментов, и во многих из них не просто формируется безбарьерный доступ к воде, но создается дополнительная инфраструктура. В ЖК ÁLIA это будет прибрежный парк с променадом, где предусмотрены детские и спортивные площадки, зоны для пикников, места для уединенного отдыха. Здесь можно будет позагорать, порыбачить, а также приобщиться к водным видам спорта, что стало модным видом развлечений у молодых и активных москвичей.

Для работы: WORK

Важная составляющая «неспального» жилого района — так называемые места приложения труда, создание условий для развития деловой активности. Речь идет об офисах, коворкингах, предприятиях торговли и сферы услуг, разнообразных городских сервисах. И именно в Тушино уже построен крупнейший в России бизнес-парк класса А общей площадью 263,2 тыс. м2. Это еще один «город в городе» — квартал из зданий разной этажности, где 2/3 территории отдано под благоустроенные зеленые зоны, создана безавтомобильная среда, коммерческая и социальная инфраструктура, предусмотрена сквозная цифровизация и интеллектуальное управление системами жизнеобеспечения. Благодаря применению BIM-технологий бизнес-парк был введен в строй всего за 2,5 года. А благодаря созданию самого большого цифрового «двойника» комплекса зданий в России, с помощью которого они будут управляться, арендаторам удастся экономить на эксплуатационных расходах до 20% бюджета.

Над реализацией бизнес-парка работали лидеры мировой отрасли: архитекторы Skidmore, Owings & Merrill LLP (SOM), Renaissance Construction (генеральный подрядчик), APEX project bureau (проектировщик и разработчик BIM-модели), MIC (транспортная стратегия), «Мэгли-проект» (благоустройство). В ASTERUS говорят, что в ЖК ÁLIA около 15% квартир приобретены или зарезервированы как раз резидентами бизнес-парка. Это люди, которые хотят работать рядом с домом и находится на территории одного проекта 24/7. Такая заметная доля корпоратов помимо спроса формирует особое комьюнити, которое в конечном итоге становится еще один явным преимуществом «неспального» района. 

Кроме инфраструктурных объектов, которые создаются застройщиками в рамках инвестиционных соглашений с городом, каждый из них формирует собственную стратегию в отношении коммерческих площадей. В ЖК ÁLIA, например, предусмотрено около 100 коммерческих помещений средней площадью 90 м², включая большие — под супермаркеты и рестораны. При этом не последнюю роль в выборе арендаторов играет мнение потенциальных покупателей квартир. Исходя из этого в ASTERUS скорректировали ритейл-стратегию: с учетом близости ЖК к бизнес-парку класса А, изначально в районе планировались преимущественно премиальные супермаркеты и дорогие рестораны. Однако новоселы выразили желание иметь рядом не только их, но и более демократичные форматы. Из совсем неожиданного — помимо понятных и ожидаемых банковских отделений, химчисток, домов быта и стоматологии, среди востребованных коммерческих функций будущие жители ЖК назвали груминги: парикмахерские для домашних питомцев набрали 6% голосов. Плюс впервые за историю проведения таких опросов у жителей сформировалась заявка на прокат электросамокатов, что можно считать отражением общегородского тренда на индивидуальную мобильность. 

Таким образом, маркетинговые исследования и опросы покупателей помогают, с одной стороны, увеличить ликвидность торговых площадей, с другой — реализовать клиентоцентричный подход к формированию среды. 

Для развития: LEARN

Создавая «идеальный жилой район», особое внимание необходимо уделять всему, что связано с развитием и образованием детей. Согласно опросу, для большого числа покупателей оказалось важно, чтобы на первых этажах ЖК ÁLIA были размещены частные детские сады и детские развивающие или развлекательные клубы. Кроме того, в районе ÁLIA строятся два детских сада (на 300 и 350 мест) и две школы (на 825 и 1100 учащихся). Примечательно, что в одной из школ будет проводиться обучение по программам ведущих технических вузов Москвы. И если раньше наличие хорошей школы отсутствовало среди критериев выбора и девелоперу было невыгодно вкладываться в индивидуальный архитектурный проект и поиск прогрессивного школьного оператора, то теперь этот фактор — из самых влиятельных: в ASTERUS констатируют, что с момента объявления о строительстве школы с IT-полигоном количество звонков от родителей, которые хотят дать ребенку образование в сфере математических наук и IT, неуклонно растет.

Четырехэтажная школа от бюро ASADOV с яркими фасадами, панорамными окнами и атриумом-трансформером кардинально отличается от типовых школьных зданий. Здесь будут созданы многофункциональное пространство и креативная среда по типу университетского кампуса, включая экспериментальную лабораторию, IT-полигон, творческие мастерские и многое другое.  Специализация школы отражена и в дизайне интерьеров: стены украшают графики функций, цепочки молекул и диаграммы звуковых волн. В оформлении коридоров использованы криптограммы, которые облегчают навигацию по зданию. Кроме того, интерактивные элементы дизайна представляют собой игровые сценарии, благодаря которым ученикам будет интересно исследовать интерьер школы и находить в нем артефакты: закодированные при помощи азбуки Морзе послания, приветствия или гимн школы.

В проекте детского сада, который открылся уже в этом году, архитекторы обыграли аэрокосмическую тематику, связав ее с историей локации — территорией бывшего Тушинского аэродрома. Раньше Валерий Чкалов выполнял здесь фигуры высшего пилотажа, а теперь в просторном трехэтажном здании площадью 3,8 тыс. м² маленькие посетители смогут перенестись в воображаемое космическое путешествие на Марс. Желто-оранжевые цвета фасадов, витражи, асимметричный рисунок окон, металлические вставки формируют внешний образ постройки. Организация и наполнение внутренних помещений и прилегающей территории отвечают лучшим практикам дошкольного воспитания, направленным на поддержание здоровья, развитие игровой, творческой и физической активности малышей. 

Для жизни: LIVE

Как мы знаем, главной мантрой для создателей современных жилых районов стало разнообразие. К сожалению, большинство застройщиков, особенно в эконом-сегменте, трактуют его как боевую раскраску корпусов примитивными паттернами (в соответствии с ограниченным выбором цветов для облицовочного материала фасада). Однако чтобы архитектура, которая окружает человека, была ему сомасштабна и созвучна, должны быть учтены все детали: пропорции квартала и зданий, фасадная пластика и отделка, устройство дворов и квартирная планировка — именно они формируют запоминающийся образ, к которому хочется возвращаться вновь и вновь. На палитру, которую выбрали для фасадов второй очереди ЖК ÁLIA архитекторы бюро Skidmore, Owings & Merrill (SOM), — от песочного и розового золота до терракоты — их вдохновили рассветы над Москвой-рекой. В проекте реализован композиционный переход от холодного металла к натуральному известняку и фактурному кирпичу. Фасады выполнены из гладких алюминиевых композитных панелей в сочетании с фактурными элементами из клинкерной плитки, фиброцемента и керамики с нанесением каменного слоя, а контрастные оконные рамы придают строениям утонченный вид. Все здания объединяет схожий дизайн, но каждый урбан-блок выполнен в своем оттенке. В высотной же доминанте комплекса — Culture Tower — геометрию здания подчеркивает стремящийся ввысь золотой паттерн, расположенный в центре, и золотые оконные рамы.

Иное настроение создает проект прибрежной части жилой застройки от бюро WALL, победивший в архитектурном конкурсе на третью очередь ЖК ÁLIA. Скульптурные здания светло-серого оттенка — тут и башни в 20 этажей, и уютные таунхаусы, — с одной стороны, лаконично вплетены в природный ландшафт, с другой — особое внимание явно уделялось видовым раскрытиям всех очередей строительства ЖК ÁLIA, чтобы и жители первых сданных корпусов могли наслаждаться видами на Тушинскую акваторию. Потому и появились в проекте необычные формы и конфигурации, а зелень фактически выступает еще одним «строительным материалом», формирующим необычный облик застройки: проработанные парковые проекты, тенистые бульвары, дворовые пространства продолжаются в просторных зеленых разноуровневых террасах жилых зданий.

Кстати о террасах: разнообразие, выраженное через квартирографию, — еще один важный аспект комфортной и гостеприимной среды. Помимо широты выбора на этапе покупки, многовариантность планировок формирует опять же уникальное «лицо» района: например, дворы будут выглядеть совсем иначе, если в них выходят ухоженные палисадники владельцев квартир на первых этажах. Так вот в жилом районе ÁLIA можно встретить 140 вариантов планировочных решений для квартир. Для одних только однушек их насчитывается полсотни: в недвижимости бизнес-класса это своеобразный рекорд. Это связано с тем, что люди стали более прагматично подходить к выбору жилья: кому-то важна отдельная кухня и отдельная большая спальня, а для кого-то принципиальна кухня-гостиная и возможность со временем сделать перепланировку, трансформировав 1-комнатную квартиру в «двушку» с детской комнатой. Широкий выбор планировок позволяет предложить наиболее релевантный продукт даже очень требовательной аудитории.    

Всего в ЖК будет построено 2 066 квартир, из которых в 76% увеличена площадь санузлов, в 64% предусмотрена лоджия на кухне, 44% включают мастер-спальню, а в 40% квартир есть место для гардеробной. Есть и лоты с уникальными характеристиками: камин, ванная с окном или угловое остекление. Сейчас первая очередь почти распродана, но еще можно приобрести, например, ситихаусы: это формат жилья, у которого может быть двойное назначение. За счет высоких потолков (около 5 м) здесь можно создать двухуровневое пространство и использовать первый уровень для работы, а второй — для частной жизни, как это было заведено в прошлых веках. А так как ситихаусы расположены на первых этажах и имеют свою небольшую придомовую территорию, то получится без проблем организовать автономный вход для посетителей:  дизайнеры, адвокаты, психологи, стоматологи, галеристы — добро пожаловать! Так у самих жителей появляется возможность внести свой вклад в развитие инфраструктуры района.

Сегодня людям очень важно находиться в мультифункциональном пространстве, где можно жить, работать, учиться, заниматься спортом, иметь всю доступную инфраструктуру в шаговой доступности и не делать один раз и навсегда выбор между экологией или городом, компанией или уединением. Поэтому в районе ÁLIA  реализуется концепция WORK.LIVE.PLAY.LEARN, в рамках которой предпринимается попытка учесть запросы и «отцов», и «детей» и сформировать решения для жизни, не теряющие гибкости и востребованности с течением времени.

В какой степени задуманное получится осуществить, мы узнаем через несколько лет, когда район будет окончательно построен и заселен. Задача на сегодня — научиться создавать и внедрять те самые гибкие и вневременные решения. Спать — точно некогда. Дальнейшие публикации в этом разделе продолжат исследования темы — как мы будем жить завтра и как спроектировать идеальную для этого среду.