Исследование: где выгодно строить творческий кластер

Команда Flacon X, нацеленная на масштабирование опыта дизайн-завода Flacon, подготовила исследование, согласно которому Екатеринбург, Новосибирск, Хабаровск, Владивосток и некоторые другие города, в том числе Санкт-Петербург, испытывают дефицит в креативной недвижимости. В то время как в Уфе, Челябинске, Нижнем Новгороде спрос на подобный продукт невелик. Результаты исследования на Второй российской молодежной архитектурной биеннале в Казани представил директор Flacon-X Ян Ярмощук.

Появление креативной экономики связано с развитием информационнных технологий и глобализацией. В начале 2000-х возникает новый тип мышления, новый образ жизни и новые професиии, которые не требуют стационарного рабочего места. Впервые понятие «креативная экономика» появляется в 2001 году в американском журнале Business Week. Уже в 2002-м в свет выходит книга Ричарда Флориды «Креативный класс», где он описывает новый общественный класс, формирование которого значительно изменило экономику, географию и то, как мы работаем. В течение последних 20 лет в больших и не очень российских городах появилось свыше 30 творческих кластеров. 

Креативная экономика растет, и спрос на «креативные площади» будет увеличиваться на 10–15% в год, полагают авторы исследования. Они проанализировали 32 города, совокупная площадь креативных кластеров в которых составляет 1,647 млн м2. Авторы исследования выявили города, в которых создание креативных кластеров наиболее перспективно и востребовано — это, например, Екатеринбург, Новосибирск, Красноярск. А в Туле, например, с появлением «Октавы» потребности местного креативного класса в площадях закрыты на многие годы вперед.

Из общего объема «творческих площадей» на Москву при этом приходится 974 тыс. м2, или 59%. В общем объеме офисного предложения в столице они составляют 5,2%. Авторы исследования считают, что на сегодня в Москве креативных кластеров достаточно, и считать такую конверсию единственным способом работы с бывшим промом, своего рода панацеей, не стоит.

На примере пустующего объекта площадью 7 тыс. м2, расположенного в одном из российских городов-миллионников, в исследовании приводится три сценария работы с объектом.

Сценарий 1 предусматривает продажу «как есть» при инвестициях 0,5 млн рублей. Сроки сделки составляют от полугода до полутора лет, а доход от продажи может составить 120–140 млн рублей. Преимущества такого подхода в быстрых деньгах при минимуме трудозатрат. Недостаток — не факт, что получится продать.

Сценарий 2 предполагает редевелопмент объекта в офисный центр класса B/B+. Инвестиции в этом случае составят примерно 175 млн рублей, а доходность может составить 14%. Срок реализации проекта составит 5 лет. Выручка в год может быть на уровне 44,8 млн рублей. Плюсы этого варианта в предсказуемости модели и доходности на среднем уровне. Недостаток — перенасыщенный рынок.

Сценарий 3, который авторы исследования выделяют в качестве оптимального, подразумевает ревитализацию в mixed-use объект при инвестициях 42 млн рублей. Доходность при таком сценарии составляет 25% при 5-летнем сроке реализации. Выручка в год составит порядка 32 млн рублей. Преимущества здесь — меньший объем вложений, доходность выше рыночной и возможность реализации в кризис. Недостаток — для реализации требуются узкопрофильные специалисты. 

Авторский коллектив исследования: Евгений Хакимулин, Юлия Родикова, Ян Ярмощук, Николай Матушевский, Екатерина Козырева, Лев Анисимов (ООО «Флакон Икс»)