Изменчивая недвижимость

Опубликованный в 2010 году (ПР55) текст-рассуждение Елены Гонсалес о том, как за десятилетие изменилась архитектура многоквартирного жилого дома и его функциональное наполнение.

На протяжении всех лет существования нашего журнала мы постоянно обращаемся к теме городского жилья — важнейшей для общества сфере проектирования. Именно в этой области сходятся векторы жизни и развития: социальные, экономические, политические… Остается ли здесь место для творчества? Или архитекторы, выполняя «социальный заказ» в условиях жесткого экономического и политико-административного давления, отказываются от пафоса эксперимента и поиска, сосредоточившись на квадратных метрах?

Постперестроечная эпоха разделила сферу жилого строительства на два полюса: социальный и «элитный». Появление второго в 1990-х было спровоцировано обретением частной собственности — непонятно откуда и как появившиеся у свободных предпринимателей миллионы тут же стали конвертироваться в евроремонты и «кондоминиумы». Каковы же были первые опыты частного финансирования и владения? Во-первых, частной собственности архитектурой были возвращены гарантии приватности и неприкосновенности. Как писал автор статьи окондоминиуме в Купчине (одной из первых больших реализаций мастерской Евгения Герасимова), «сегодня жилищу возвращается древняя функция защиты в хаосе ставшего вдруг враждебным, грозящего опасностями мира. Но если для большинства горожан, живущих в новых микрорайонах, превращение дома в крепость означает замену картонных дверей на более надежные, то для состоятельного “меньшинства” уже реальна возможность воплотить в жизнь английский афоризм».

Что это означает на языке архитектуры? Стилистически речь идет о возрождении буржуазного «классицизма» в викторианском варианте: консервативной герметичной архитектуры, которую характеризуют мощная стена из красного кирпича, башенки и развитые цоколи. В планировке квартир настоящей революцией стало появление второго санузла — так называемого «гостевого». Его наличие впрямую указывало на отделение приватных помещений хозяев квартиры от тех, что открыты для посторонних глаз. А в количественном отношении — на разрастание площади квартиры как в горизонтальном, так и в вертикальном направлениях. Последнему способствовала мода на башенки, своеобразные личные донжоны. Москва постепенно превращалась в Сан-Джаминиано — каждый застройщик стремился переплюнуть другого в высоте своей башни, подобно средневековому аристократу.

В типологии однако ж ничего существенно не поменялось: изменения в основном происходили в русле ретроспективного восстановления буржуазного образа жизни — владельцы получали возможность, подобно профессору Преображенскому, обедать в столовой, отделенной от кухни. Соотношение общих площадей и жилых было существенно ниже советских норм: на практически ту же лестничную клетку навешивались квартиры площадью до 400 м². В планировочно-градостроительном аспекте новые тенденции проявились в захвате городской территории посредством огораживания придомовых участков заборами — еще одним рубежом защиты.

Следующим качественным этапом своего развития жилищное строительство обязано появлению окультуренного заказчика, переросшего детскую мечту о персональном замке. В новый век архитекторы шагнули со свободной планировкой квартир, отреагировав на стремление будущего хозяина обустраивать жилье сообразно своим вкусам и образу жизни. Флагманом такой архитектуры стал дом-катамаран Владимира Плоткина (2000, см. ПР20). Это повлекло за собой резкую смену приоритетов как в области конструкций (преобладание монолита над кирпичом), так и в способах отделки (вытеснение лицевого кирпича навесными фасадами). Технологии вентилируемых фасадов и витражных систем позволили значительно увеличить оконные проемы. С легкой руки того же Плоткина панорамные окна стали необыкновенно популярны, а максималисты из «Остоженки» довели их использование до логического конца — фасады дома «Панорама» на улице Климашкина целиком состоят из таких окон (2004, см. ПР34).

Впрочем, всплеск неомодернизма не отменил стилизаторской линии строительства. Дом «Патриарх» мастерской Сергея Ткаченко (2002, см. ПР24) и «Триумф-Палас» «Дон-Строя» (2006) свидетельствуют об устойчивости класса традиционного заказчика.

Изменения коснулись и функциональной программы жилья. Реконструция центра Москвы, где действуют жесткие ограничения плотности и высотности застройки, привела к расцвету «клубных» домов, где на небольшое количество квартир приходилось множество обслуживающих помещений: общие гостиные, спа-центры, бассейны, фитнес-залы и даже парикмахерские. Разрастание инфраструктуры поначалу выглядело весьма привлекательно, однако со временем показало и свои отрицательные стороны. Если посмотреть на комплекс Stella Maris Евгения Герасимова, то мы увидим, что площадь помещений обслуживания и сервиса почти равна площади квартир. Получается, что на жильцов навешиваются расходы по содержанию еще одной квартиры.

К концу «нулевых» годов ситуация постепенно стала меняться. Протестантская этика чужда сознанию русского человека, однако здравый смысл и соображения экономии, стимулируемые кризисом, начинают понемногу брать свое. Во-первых, приводится к реальным потребностям площадь квартир. Небольшие квартиры и студии пользуются повышенным спросом. Инфраструктура постепенно переориентируется с обслуживания исключительно владельцев квартир на более широкую аудиторию.

Конечно, открытость инфраструктуры обессмысливает термин «клубный дом», под которым понимается именно закрытый клуб. Однако главный посыл, стимулирующий возникновение такой типологии, — стремление находиться среди людей «своего круга» — сохраняется с помощью ценовой политики заведений. Так, фитнес-центр «Фьюжн-парка», позиционируемый застройщиком как закрытый, на самом деле является премиум-частью проекта ИКС-ФИТ – весьма дорогая клубная карта находится в открытом доступе.

Планировка квартир по-прежнему преобладает открытая, продаются квадратные метры в бетоне — «коробка». Однако опыт показывает, что, вкусив плодов собственного проектирования, ставшие искушенными покупатели все меньше экспериментируют и все больше прислушиваются к мнению авторов дома, чьи проекты, как правило, предусматривают определенный набор планировок. Отрадно и то, что отчуждение территории у горожан приобретает более цивилизованные формы. Заборы в центральной части Москвы становятся ниже и прозрачней, а изоляция дворов достигается традиционным методом периметральной застройки, как, например, в случае дома в Коробейниковом переулке бюро «Проект Меганом».

А что же социальное жилье? Основным его героем по-прежнему остается панельный дом серии П44-т, и тут добавить в общем-то нечего.