Марина Егорова, Empate: «КРТ ускоряет развитие города»
Институт комплексного развития территорий (КРТ) появился в российском законодательстве еще в 2007 году в формулировке «комплексное освоение» и с самого начала был призван выступить гарантом качества среды, создаваемой при новой застройке. Помимо повышения уровня самого строительства, механизм должен был определять и регулировать обеспеченность осваиваемой территории необходимой инфраструктурой. Пройдя определенный путь, в конце 2020 года он обрел вид федерального закона — и с тех пор, по мере накопления практики правоприменения, развивается и трансформируется еще активнее. В чем его преимущества для всех стейхолдеров — властей, девелоперов и жителей? Что лежит в основе большинства трудностей и конфликтов? Как часто «виноват» сам закон — а в каком случае те, кто его применяет? За разъяснениями мы обратились к градостроителю Марине Егоровой, которая в течение последних лет активно консультирует девелоперов и городские власти по вопросам КРТ.
Руководитель бюро Empate, архитектор-градостроитель с 20-летним профессиональным стажем в области объемного проектирования, мастерпланирования, нормотворчества и госуправления
Проект Россия: Комплексное развитие территорий (КРТ) стало темой номер один в архитектурно-градостроительной повестке. Может быть, еще высотное строительство может с ней конкурировать, но вряд ли что-то кроме. Почему так?
Марина Егорова: Это относительно новый и в то же время весьма эффективный механизм реализации девелоперских проектов, а все новое и эффективное просто обречено стать трендом.
Механизм КРТ был опробован сперва в Москве, а потом, что называется, пошел в народ. Для столицы он более чем актуален: земля в дефиците, стоит дорого, а тут под рукой промышленные и всякого рода маргинальные территории, где много землепользователей, которые не в состоянии все самостоятельно расчистить. Девелоперы могут договариваться о выкупе конкретных участков: кто-то из собственников готов продавать, кто-то нет. Так, к слову, на карте города появляются жилые комплексы, соседствующие с автобусными парками или складскими корпусами, которые большинству непрофессионалов кажутся такими аномалиями.
Проект КРТ наглядно демонстрирует, как можно реорганизовать участок, изменить его функциональный состав с учетом его градостроительного потенциала и действующих нормативных ограничений. Раньше в Москве, если помните, практиковали т.н. точечную застройку, которая существенно проигрывает КРТ в плане экономической эффективности. Промзону, безусловно, лучше реорганизовывать не по частям, а всю целиком. В один проект КРТ при этом могут зайти несколько девелоперов.
Взгляните, например, на Южный порт: стратегия развития одна, а девелоперы разные. Такой подход позволяет создавать цельную среду, обеспеченную всеми необходимыми объектами инфраструктуры, в частности школами и детскими садами.
Но население тревожат любые зримые перемены в городе — это касается как точечной, так и комплексной застройки. Поэтому очень важно не просто правильно подать проект в медиаполе, но и заложить в него какие-нибудь приятности для людей. Допустим, есть заброшенный хлебокомбинат, от которого остались только голые кирпичные стены, где царствуют крысы и всякие деклассированные элементы, и вот на его месте предлагается создать современный образовательный кластер или досуговый комплекс.
То есть, грубо говоря, когда выбор стоит между социальным магнитом и провалившимся забором, кто будет подвергать сомнению решение в пользу сноса забора? А вот стеклянная высотка, вырастающая прямиком напротив жилых окон, на очень небольшом от них расстоянии, на месте зеленого сквера, столь милого сердцу, и перегораживающая, скажем, вид на реку, — это уже повод для конфликта. Люди сразу начнут задаваться вопросами: а почему она не дальше стоит, зачем у жителей сквер отнимать? И то, что сквер этот всегда был у кого-то в собственности и не относится к придомовой территории, им не объяснишь.
КРТ дает девелоперу свободу маневра. Однако это не означает, что он получает право городить все, что вздумается. Специальная комиссия, рассматривая мастер-план КРТ, может его и отклонить, если, например, нарушается инсоляция существующей жилой застройки или перекрываются автомобильные проезды.
ПР: Почему КРТ пока не получил широкого распространения в регионах, если это такой классный механизм?
МЕ: КРТ — механизм еще и сложный, с ним надо уметь работать. Это как с каким-нибудь суперсовременным заводским станком — без специально обученного оператора не справиться. Многие регионы пока просто не успели освоить инструмент под названием «КРТ». Закон один, да, но каждый регион интерпретирует его в меру, что называется, своей испорченности. И темпы «обучаемости» всюду разные.
За последние месяцы я много выступала непосредственно по теме КРТ, в том числе на мероприятиях Минстроя РФ, и меня, помню, удивил рассказ одного из экспертов на пленарке: если кадастровые участки находятся на расстоянии друг от друга, то многие регионы не могут юридически объединить их в один проект КРТ и выставить на торги одним лотом. Для меня это забавно и странно, потому что, например, Московская область решает такие задачи на раз-два. Мое бюро Empate сейчас разрабатывает на территории области проект планировки, где жилые дома отделяет от детского сада и школы автомагистраль, но все это — один проект КРТ, причем и в генплане, и в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Для комплексного развития не обязательно, чтобы участки были смежными.
Или вот еще. Один мой клиент — крупный застройщик — позвонил мне недавно и сказал, что они зашли в Челябинскую область, но перед ними встала бюрократическая дилемма. Состояла она в следующем: в соответствии с федеральным законодательством интересующая их территория отдана под комплексное развитие, но муниципалитет не может выпустить постановление о проекте планировки — поскольку разрешение на разработку проекта КРТ принималось на федеральном уровне, то и постановление о ППТ, по мнению челябинцев, должны выпустить федералы. Я посоветовала ему пообщаться с муниципалитетом и объяснить местным чиновникам, что те имеют право подтвердить своим постановлением федеральное решение — тогда в граддокументацию будут внесены все необходимые изменения. То есть иногда приходится заниматься таким ликбезом, потому что чиновники не всегда осознают, как далеко простираются их полномочия. Ситуации, при которых процесс тормозится из-за таких вот высосанных из пальца проблем, — довольно частое явление. Поэтому регионы и отстают. Не хватает знаний и рук.
Сказываются, конечно, и другие факторы: необходимость расчистки большинства площадок, сроки исполнения граддокументации, в которые многие не укладываются, несовпадение предварительной оценки капиталовложений и расчета реальных затрат.
ПР: Не урегулирован также вопрос о возможности включения неразграниченных земель в КРТ по инициативе правообладателя после заключения договора о КРТ, насколько я знаю.
МЕ: На самом деле, все упирается в качество проработки документации органами региональной исполнительной власти. Да, необходимо все сразу включать в границы КРТ, потому что внести изменения постфактум, то есть задним числом, невозможно. Для этого надо будет отменить принятое ранее решение и перезапустить весь процесс. Вот, как мы работаем с Московской областью? До того, как принято решение по КРТ на этапе мастер-плана, мы смотрим на предварительные проработки, понимаем, что можно включить в границы проекта КРТ, что нельзя, а что просто нецелесообразно в них включать, и предлагаем, соответственно, свою версию этих границ. И уже после проделанной подготовительной работы муниципалитет размечает границы на генплане и в ПЗЗ.
ПР: Возможно ли рассмотреть внесение изменений в ПЗЗ и генплан при отсутствии решения по КРТ?
МЕ: Внести изменения в ПЗЗ и генплан можно только при наличии мастер-плана, прошедшего рассмотрение градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) региона. Представим себе, например, что есть генплан с индивидуальными жилыми домами, и что на их месте планируется построить многоквартирное жилье. Правообладатель имеет право выступить с инициативой и сделать заявку, включив в нее мастер-план, где посчитаны инженерия, транспорт и прочее. Туда же можно включить неразграниченную собственность и так далее.
ПР: То есть с инициативой должен выступить инвестор?
МЕ: Не всегда и не везде. В Москве по-другому. У столичных властей есть крупные подведомственные институты, которые оценивают градостроительный потенциал всех площадок с точки зрения экономики, инженерии, транспорта и с учетом региональных нормативов градостроительного проектирования. Площадку рассматривают на ГЗК, все ответственные ведомства высказывают мнение и коллегиально решают, выносить ее на торги или нет. Так что, когда на горизонте появляется девелопер, у него перед глазами уже есть все параметры.
У Москвы имеется бюджет на такие институты, но у небольшого муниципального образования обычно нет ни института, ни средств, что логично. У Московской области, кстати, тоже нет таких ресурсов, хотя институт в наличии — ГАУ МО «НИиПИ градостроительства». В тех случаях, когда отсутствуют исполнители и финансирование, КРТ разрабатывают в основном по инициативе правообладателя. Площадка оценивается в соответствии с нормативами и формируется проект КРТ, который власти уже анализируют на предмет полезности для города. Переселение ветхого фонда, реорганизация пришедших в негодность инженерных сетей, строительство социальных объектов — это все относится к категории полезных мероприятий. После прохождения проверки на соответствие нормативам проект идет губернатору, который уже дает поручение о внесении изменений в генплан и ПЗЗ, вслед за чем заключается договор на КРТ.
После заключения договора у девелопера есть год на разработку проекта планировки. Если он не успевает с документацией — частый случай, к сожалению, — начинают капать пени, причем немаленькие. Так что рекомендую всем девелоперам до деталей прорабатывать мастер-план, чтобы учесть в нем все нюансы, — необходимость в расширении и ремонте улично-дорожной сети, условия подключения к инженерным сетям, порядок согласования. Если мастер-план качественный, проект планировки можно сделать очень быстро.
ПР: Как чаще всего реагируют на проекты КРТ местные жители?
МЕ: С населением проекты КРТ обсуждаются на публичных слушаниях. Жители, как правило, принципиальное не против нового строительства, но неизменно интересуются, какие бонусы они получат — школу, детский сад, рабочие места. Если планируется включить в функциональную программу КРТ производственную территорию, обсуждаются также санитарно-защитные зоны. Люди в ходе слушаний могут высказывать свои пожелания — о запуске автобусной линии, например.
ПР: А что с собственниками, которых выгоняют с территории, предназначенной под комплексное развитие?
МЕ: Выпускается законодательный акт, постановление или заключается договор, вносятся изменения в ПЗЗ, и все. Никто никого не выгоняет. Условия переезда, как правило, более чем разумные.
ПР: В общем, хорошо и девелоперу, и городу. Потому что много промзон, где собственников пруд пруди...
МЕ: Никто же не мешал в этих промзонах строить. Но территории простаивают годами. Их используют то под автобазы, то под склады... Кстати, о складах. Назревает бум складского строительства. Рынок онлайн-продаж растет бешеными темпами, маркетплейсы отрабатывают запросы населения лучше, чем торговые центры. Раньше склады таких онлайн-платформ располагались на месте промзон вдоль московского «ржавого пояса». Теперь эти участки освобождаются, в результате чего неизбежно возникнет дефицит локальных складов. Предвижу, что будущее за многоэтажными складами с укрепленными перекрытиями и грузовыми лифтами, которые занимают небольшую площадь и обладают более совершенными эксплуатационными характеристиками. Но я немного отвлеклась, пожалуй.
ПР: Под изъятие в рамках КРТ порой попадают не все объекты. Как такое возможно?
МЕ: Никакой мистики — все вполне прозаично. Орган исполнительной власти, утверждая градконцепцию территории, принимает решение, что из построенного сохранить, а что нет. Он может счесть целесообразным сберечь здание школы, например. Но в моей практике такого, чтобы на территории комплексного развития что-то сохранялось, пока не было... Разве что один раз пришлось оставить котельную.
Еще нередко попадаются территории с вкраплениями частных домов. Как правило, либо инвестор договаривается с собственниками этих домов о выкупе, либо возникают такие дачные анклавы внутри проекта КРТ. Но вообще, чтобы собственники отказывались от предложенных условий — это редкость: представьте, вот вы живете в своем маленьком уютном домике, и тут рядом с ним вырастает жилая многоэтажка — такая перспектива мало кому по душе.
ПР: Есть ли территории, которые не востребованы, с которыми ничего сделать нельзя?
МЕ: Да. Но и на них спустя годы все равно зайдет какой-нибудь девелопер, поверьте. В подобных сложных ситуациях экономику проекта обычно стараются вытянуть за счет площадей, поэтому тут и там время от времени возникают скопления башен, и удивляться тут нечему.
ПР: По каким причинам площадка КРТ может оказаться непривлекательной для девелопера?
МЕ: Универсального ответа на этот вопрос нет. У всех свои бизнес-задачи, своя экономика. Региональные девелоперы обычно говорят, что лот переоценен и потому неинтересен. В подробности редко кто-то вдается. Схожие вопросы мне не так давно, к слову, задал представитель екатеринбургской администрации на форуме 100+ TechnoBuild: как сделать площадку КРТ привлекательной для девелопера? почему девелоперы не приходят к нам и не говорят, что готовы выполнить все наши капризы, лишь бы заполучить себе эту площадку? Бывают разные обстоятельства. Допустим, слишком много всего надо сносить на территории, чтобы начать стройку. Даже если девелопер соглашается зайти в такую историю, чтобы очистить площадку от ветхого фонда ему необходимы поблажки в части сроков переселения. Не у всех есть уже застроенная или подготовленная к застройке площадка по соседству, за счет которой можно форсировать процесс переселения.
ПР: Если суммировать основные преимущества КРТ, то в чем они состоят?
МЕ: Если девелопер нашел симпатичный участок, не факт, что местные органы, ответственные за архитектуру и градостроительство, согласуют его застройку. А с КРТ картина кристально ясная: сразу видно, где чего можно и нельзя, так что девелоперы имеют возможность свободно пополнять свой земельный банк на торгах. И они сразу видят, что им предлагается сделать на том или ином участке, соревнуются с конкурентами в цене за лот. КРТ, вне всяких сомнений, ускоряют развитие города. Другой вопрос, зачем его так ускорять? Но тут мы уже вторгаемся на территорию философии и экономики.
