Наследие как ресурс: 
как старые промышленные постройки становятся центром новых кварталов

Приспособление и переосмысление индустриального наследия, опустевших цехов, электростанций и складов, и возвращение их в городскую среду — один из главных архитектурных и урбанистических трендов последних десятилетий. Эти часто внушительные и впечатляющие промышленные комплексы, нередко обладающие охранным статусом, уже давно перестали быть раздражающими «ржавыми пятнами» на карте городов, а, напротив, превратились в точки роста и притягательный ресурс. Рассмотрим подробнее эти процессы на конкретных мировых и российских примерах.

Общемировой тренд

Сегодня индустриальное наследие в городах все чаще рассматривается как ресурс развития — культурный, социальный и экономический. Характерная архитектура промышленных корпусов и сложившаяся историческая среда становятся отправной точкой для формирования новых кварталов. Причем там, где удается сохранить подлинные промышленные здания, проект получает дополнительный вес: это уже не просто очередной новый комплекс, а уникальное «место с историей», что заметно повышает его рыночную привлекательность и спрос.

Только за последние 3-5 лет появилось множество громких девелоперских проектов, смысловым центром которых стали именно промышленные здания.

Так, в Нью-Йорке одним из значимых градостроительных проектов стал редевелопмент территории бывшего сахарного завода Domino Sugar в Бруклине. Завод, работавший с середины XIX века, долгое время определял облик набережной Ист ривер и был одним из важнейших предприятий в этой части города.

После закрытия в 2004 году участок площадью более 4,5 га приобрел девелопер Two Trees Management и запустил программу редевелопмента, включающую жилье, офисы, торговые площади и парк. 

Самым заметным и значимым элементом кампуса стало здание рафинадного корпуса Refinery, превратившееся в офисный центр. Исторический корпус получил оригинальное архитектурное решение: авторы, бюро PAU, встроили внутрь мощного кирпичного каркаса, который из-за большой глубины этажа и высоты очень сложно было приспособить к новым нуждам, современный остекленный объем, оставив место меж двух оболочек для вертикального сада.

Вдоль набережной, где в прошлом лепились многочисленные портовые сооружения, создан общегородской парк площадью более 2 га, спроектированный James Corner Field Operations, которые сохранили фрагменты старого промышленного оборудования, интегрировав их в ландшафт. Помимо парка и Refinery девелоперский проект включает несколько современных высотных зданий вдоль набережной.

В Лондоне в этом году завершился один из заметных проектов редевелопмента — преобразование электростанции Lots Road, известной как «собор индустриальной эпохи», в жилой комплекс Chelsea Waterfront Powerhouse. Построенная по проекту Джеймса Рассела Чепмена, станция снабжала электроэнергией лондонское метро и долгое время оставалась крупнейшей в Европе, в том числе благодаря трубам высотой 84 метра. После закрытия в 2002 году объект приобрел гонконгский девелопер CK Hutchison Holdings Ltd, восстановление заняло более двадцати лет.

В своем новом воплощении здание стало многофункциональным (в основном жилым) домом Powerhouse, главным украшением масштабного Chelsea Waterfront — застройки вдоль реки Темзы и залива Челси. Команда архитекторов Farrells под руководством сэра Терри Фаррелла работала над восстановлением исторических стен оригинального здания (оно было провозглашено первым зданием со стальным каркасом на Британских островах).  Интерьерами занималась компания Fiona Barratt Interiors, в частности она спроектировала впечатляющий общедоступный атриум в старом турбинном зале, превращенный в своего рода крытую улицу, полную кафе, ресторанов и магазинов. 

Помимо самого здания Powerhouse, в состав Chelsea Waterfront вошли две жилые башни на 37 и 25 этажей, малоэтажные дома у воды, три новых моста, благоустроенные сады и 400-метровая набережная, то есть вокруг сложился целый новый район, но с узнаваемым и знаменитым центром.

Другой яркий европейский пример — квартал Sky Park в Братиславе. На месте бывшего индустриального участка с сохранившейся котельной, построенной известным словацким архитектором Душаном Юрковичем, сегодня появился масштабный комплекс по проекту Zaha Hadid Architects.

Ядром нового высотного квартала стала отреставрированная котельная, признанная национальным культурным памятником. Вокруг нее выросли четыре жилых башни, офисный центр и парк площадью более 35 тысяч м². 

В обновленном пространстве котельной разместился коворкинг, интерьеры которого разработала студия Perspektiv, ставший своего рода коммьюнити-центром нового района — местом встреч представителей местных сообществ. Несмотря на громкие имена авторов проекта и эффектный запоминающийся дизайн, главная особенность и изюминка проекта — именно в симбиозе старого и нового.

Кто выигрывает от сохранения истории?

Включение исторических корпусов и ансамблей в крупные проекты редевелопмента позволяет выиграть сразу всем сторонам. Для девелопера это шанс выйти за рамки типовых проектов, для потребителя — возможность жить или работать в пространстве, которое сохраняет связь с городским прошлым и создает совершенно иное качество среды. Для города в целом такие проекты становятся новыми точками роста, привлекающими инвесторов, бизнес, современные технологии, а также предотвращают обезличивание районов. Кроме того, проект, в котором помимо новых строений сохраняется часть привычной исторической застройки, гораздо лучше воспринимается жителями.

«Для девелопера работа с наследием — это всегда работа с уникальными зданиями, штучными объектами, которых больше не построишь. Именно это открывает возможности для особых маркетинговых стратегий и формирования по-настоящему уникального торгового предложения. Спрос на историю есть и он растет: яркий пример — дом Наркомфина, показавший, насколько востребованными могут быть такие проекты, — отмечает историк архитектуры, экскурсовод, руководитель компании „Глазами инженера“ Айрат Багаутдинов. — Для покупателя ценность в другом: многие современные люди, устремленные в будущее, все же ищут опору в прошлом, в традиции, в фундаменте, созданном предыдущими поколениями. Для них приобретение жилья с историей становится частью жизненной стратегии. И наконец, это важно для города в целом. Где-то с 1960-х годов в профессиональном сообществе закрепилось понимание, что наследие — это не только отдельные памятники, но целостная среда. Сохранение этой среды формирует иное качество жизни и живую связь с историей. Сегодня мы пришли к тому, что работа с наследием — это не только сложная нагрузка, обязанность для девелопера, но и часто часть его успешной бизнес-модели, что дает прошлому больше шансов на сохранение».

Кроме того проекты, сочетающие старое и новое, — всегда вызов для архитекторов, который позволяет им создавать более сложные, выверенные градостроительные решения, чем в случае полностью нового строительства.

«Архитекторам интересно работать с такими проектами именно потому, что здесь нет шаблонных решений. Нужно бережно адаптировать здание к современным функциям, улучшать доступность, и при этом сохранять живое дыхание истории. Такие объекты формируют характер города, наполняют его энергией, поэтому даже к промышленной исторической архитектуре есть большой интерес, хотя раньше казалось, что утилитарные постройки ценности не представляют», — говорит архитектор Наталья Масталерж, партнер архитектурного бюро NOWADAYS office, которое много работает с проектами реконструкции и редевелопмента.

Отраслевые специалисты также подчеркивают экологический эффект редевелопмента: реконструкция старых зданий позволяет снизить объем строительного мусора и сократить углеродный след по сравнению с новым строительством.

Российский контекст

Приживаются мировые тренды и в России. Речь идет в первую очередь о двух столицах. Там, где промышленные объекты получили охранный статус, девелоперы активно используют их как смысловой центр новых проектов, причем исторические здания чаще всего получают общественную, культурную функцию. В этом плане показательны два крупных проекта, созданных вокруг близких по архитектуре зданий, памятников конструктивизма — московского Хлебозавода № 5 им. В. П. Зотова и петербургского Левашовского хлебозавода, но решенных в очень разной манере.

В Москве бывший хлебозавод № 5, бережно отреставрированный бюро СПИЧ, стал культурным центром «Зотов» и служит ядром композиции нового многофункционального жилого квартала «Пресня Сити» (автор проекта — тоже СПИЧ), ставшего одной из самых заметных высотных доминант современной Москвы.

В Санкт-Петербурге круглый завод тоже стал центром нового элитного квартала: памятник в 2016 году приобрела компания RBI и тщательно отреставрировала за счет строительства на примыкающем участке нескольких корпусов клубного дома «Futurist», проект которого разработало архитектурное бюро «Евгений Герасимов и партнеры». На контрасте с московскими жилыми башнями здесь сравнительно небольшая этажность (корпуса от трех до девяти этажей). Внутри бывшего хлебозавода разместился офис самой компании RBI, а также культурный центр с площадкой для концертов под куполом бывшей котельной, лекторием и экспозицией, посвященной истории блокады Ленинграда.

Опыт девелоперов показывает, что техническая реконструкция старинных зданий едва ли сложней, чем задача встроить их в современный сценарий, так как самые успешные проекты рождаются именно там, где прошлое не законсервировано, а переосмыслено, и здания продолжают жить и работать на новый лад. Чем тоньше и внимательнее эта работа, тем больше шансов, что новое пространство станет востребованным.

Показательный пример Lucky от девелопера Vesper — квартал общей площадью 4,5 га, который расположен на территории бывшей фабрики Мамонтовых. Архитектурный ландшафт Lucky построен на контрасте и гармонии: современные жилые «башни» с лаконичными фасадами соседствуют с восстановленными кирпичными зданиями и дорожками из красного кирпича. Концепцию квартала разработало бюро «Меганом» под руководством Юрия Григоряна. В семи исторических зданиях квартала бывшей фабрики, сохранившихся с начала XX века, расположили все необходимые для элитного квартала общественные функции: рестораны, билингвальный детский сад La Berëzka, фитнес-центр, образовательные студии и шоурумы.

«Lucky — масштабный опыт интеграции исторической застройки как движущего элемента нового жилого кластера. Хотя здания и не имели охранного статуса, но компания изначально хотела их сохранить. Сегодня, когда они все наполнены арендаторами, очевидно, что это оживляет историческую ткань и превращает квартал в новый общественный центр. Например, за 2024 год 150 000 человек посетили «Кибердом», — рассказывает о проекте Полина Мурова, директор по продукту Vesper, компании, которая много работает именно с историческими зданиями. — Реновация — это один из самых сложных видов девелопмента: необходимо сохранить исторический облик здания, но при этом вписать планировки в имеющиеся рамки и обеспечить высокий уровень комфорта, интегрировать инженерные системы. Зачастую в таких проектах возникают неожиданные элементы, которые не отражены ни в одном плане и создают сложности уже в процессе реализации. Работа с историческими зданиями — это ювелирный процесс, который необходимо осуществлять с экспертными командами реставраторов (и все равно быть готовыми к сюрпризам)».

Ожидаемые новые проекты в Москве

Несмотря на то, что большая часть исторических промышленных площадок в Москве уже приспособлена к новым сценариям (или, к сожалению, была утрачена), сегодня в разработке остаются несколько знаковых объектов, способных вывести редевелопмент на новый уровень, сочетая сохранение наследия с современной застройкой. Среди них — знаменитый «Электрозавод» и комплекс зданий ликёро-водочного завода «Кристалл» в Лефортово.

Особый интерес вызывает завод «Кристалл» — уникальный ансамбль производственных корпусов 1900–1930-х годов в кирпичной индустриальной эстетике.

«В 1901 году здесь открылся Казенный винный склад № 1, где производилась водка с использованием чистой артезианской воды. Главный административный корпус был построен по проекту архитектора Н. Фалеева и инженера В. Величкина и выходил фасадом на современную Самокатную улицу. Остальная огромная территория была застроена производственными зданиями. С началом Первой мировой войны завод был превращен в госпиталь. Вместо алкоголя начали выпускать спиртосодержащие лекарства и сухой спирт. Завод возобновил свою работу только в 1925 году. В 1928 году один из корпусов переоборудовали в дом культуры для рабочих. В 1987 году завод получил официальное название — „Кристалл“, а в 2013 году завод закрыли и производство перевели в Подмосковье. Площадь в 9 га до настоящего времени использовалась точечно», — рассказывает Марианна Евстратова, архитектор, член-корреспондент МААМ (Международной академии архитектуры) и директор Музейно‑библиотечного комплекса МАРХИ.

Долгое время территория оставалась полузаброшенной, но в 2022 году ее взяла в управление компания ASTERUS и начала активно «оживлять» пространство, закладывая основу будущего творческого кластера, который планируется разместить в исторических корпусах, возведя вокруг современную жилую застройку. В бывших цехах заработали шоурумы дизайнеров, фотостудии, мастерские, клубы и музеи. Летом 2023 года открылось социокультурное пространство «19.01 на Кристалле», где за два сезона прошло около 150 мероприятий — концерты, экскурсии, перформансы. Модную публику привлекает сюда не только событийная программа, но и атмосфера места.

«В условиях плотной застройки большого города редко встречаются бывшие промышленные пространства с такой исторической „разреженностью“, как „Кристалл“: уютные дворики, богато декорированные малоэтажные корпуса. Они воспринимаются легко и притягательно именно за счет своей деликатной масштабности — того, чего так не хватает мегаполису», — считает Инна Крылова, специалист по промышленному наследию, автор исследовательского проекта «МосПромАрт».

Площадка уже стала «точкой притяжения» горожан, что помогает девелоперу формировать востребованную и узнаваемую локацию. В перспективе она должна соединить историческую застройку с современными функциями и жильем, как это делается во всем мире. Такой подход снижает риски проекта редевелопмента и готовит аудиторию для будущих продаж квартир: «оживленное» пространство проще позиционировать покупателям как престижное и привлекательное для жизни.

«Ценность завода „Кристалл“ — в его масштабной, многослойной структуре, где история читается не по отдельным фасадам, а в самой ткани пространства. Здесь важно не только сохранить здания, а показать их взаимосвязь — „сшить“ несколько исторических слоев в единый нарратив, где прошлое естественно переходит в настоящее. Вся новая архитектура и благоустройство — это отдельный, легко считываемый слой, который органично „нарастает“ на историческую архитектуру: где-то рядом, где-то поверх, а иногда — прорастая сквозь нее. Исторические корпуса наполняются новыми функциями — общественными, культурными, гастрономическими, креативными. Это позволяет не только сохранить ансамбль физически, но и вернуть ему живое содержание, сделав „Кристалл“ частью современного города, где история становится активной частью настоящего», — говорит Наталья Масталерж, партнер архитектурного бюро NOWADAYS office, автор проекта приспособления объектов исторических корпусов завода «Кристалл».

О том, как буду выглядеть заводские пространства после реконструкции — читайте в наших будущих публикациях.