Новое жилье: глобальные тенденции и российский контекст

Текст Анны Боковой из ПР55 2009 года, приведенный в несколько сокращенном виде, удивительным образом сохраняет свою актуальность. Разве что тренды, которые 12 лет назад для России казались далеким будущим, успели стать реальностью и набрать силу. Для наглядности в конце описания каждого из них мы сохранили абзац о ситуации на момент выхода номера и добавили комментарий о сегодняшнем дне.

Существующие модели массового жилья отдают дань утопическим идеям эпохи промышленной революции. В 1918 г. французский архитектор и градостроитель Тони Гарнье публикует «Индустриальный город» — визионерский проект, ставший впоследствии прототипом городского зонирования, основанного на обособлении мест работы и досуга. Работать на фабрике, а отдыхать дома или в парке по соседству – концепция пространственного разделения функций, принадлежащая Гарнье, стала главным принципом градостроительства XX века. Ее поддержали и члены СИАМ, и советские архитекторы, независимо от стилевых предпочтений. Именно в русле этой парадигмы зарождалось и развивалось массовое типовое домостроение.

Жилье считалось местом, где люди проводят свое нерабочее время, и моделировалось исходя из размеров стандартной семьи – пары родителей с парой детей. Конечно, такая модель далека от сегодняшних реалий. Образ жизни, который ведет значительная часть «золотого миллиарда», больше не связан с пребыванием на фабрике или в поле. Он скорее ориентирован на сектор услуг и на производство информации, то есть на такие виды деятельности, которые более тесно соприкасаются с домом. В противоположность расчлененному городу Тони Гарнье, сегодняшний мегаполис стал в определенном смысле более однородным: здесь господствуют жилье и обслуживающая инфраструктура — как транспортная, так и социальная. С развитием интернета неуклонно растет число людей, все чаще использующих дом под офис. Дом становится чем-то бóльшим, нежели просто место отдыха после работы, превращаясь в центр жизни человека.

В современном информационном обществе промышленные гиганты уже не играют определяющую роль, как несколько десятков лет назад, когда наличие индустрии было решающим фактором привлечения населения и, следовательно, строи-тельства жилья — города разрастались вокруг производственных центров. Сегодня рост домостроения уже не стимулируется промышленным ростом, скорее наоборот: индустрия перемещается к логистическим и транспортным узлам, которые, как правило, устраиваются вблизи плотно застроенных и густонаселенных зон, вблизи городов. Ключевой категорией, применяемой по отношению к домостроению на Западе, сейчас становится именно плотность. Возникают такие феномены, как, например, «гипербилдинг», отличающийся от мегаструктур второй половины XX в. всеядностью и повсеместностью¹.

Другое важное изменение — традиционная нуклеарная семья более не является основным покупателем жилья, да и базовой ячейкой общества тоже. Наблюдается активный рост других социальных групп: одиночек, как молодых, так и в возрасте, мигрантов различного уровня (от гастарбайтеров до приглашенных специалистов), неполных или нетрадиционных семей и т. д. 

Все эти перемены в образе жизни горожан вызвали появление принципиально новых типологий и тенденций. Эти тенденции, как правило, непротиворечивы и тесно связаны друг с другом. Дом переосмысляется и как место работы, и как поле для самовыражения. Он призван удовлетворить как тягу современного человека ко всему экологичному, «естественному» и энергоэффективному, так и его потребность в гибком пространстве, которое бы отвечало стремлению к приватности и одновременно учитывало важность людских контактов, неизбежно плотных в современной городской среде.

В сфере строительства жилья нами было выявлено пять новых тенденций. Это — создание современных домов-коммун, смешение офиса и жилья, смешение различных типологий жилья, нейтральность, конверсия под жилье нежилых зданий и строительство «зеленых домов». Ниже мы охарактеризуем эти тенденции и проиллюстрируем их на конкретных примерах. Впрочем, не надо забывать, что главная задача архитекторов и застройщиков заключается все же не в поиске изощренных типологий, а в создании такой жилой среды, которая бы адекватно реагировала на сдвиги в образе жизни.

1. Новые дома-коммуны

Понятие дома-коммуны заставляет вспомнить об экспериментах архитекторов советского авангарда в области жилья — например, о доме Наркомфина Моисея Гинзубрга. Сейчас можно сказать, что подобные эксперименты не выдержали испытание временем. В том смысле, что ни при социализме, ни в условиях рынка в них так и не сложились гармоничные спаянные и самоорганизующиеся комьюнити.

Однако это вовсе не значит, что эти пионерские проекты были лишены, как сказал бы сам Гинзбург, «генетической ценности». Сейчас, по крайней мере в развитых странах, наблюдается появление домов-коммун нового типа. Почему в обществах, где ценится приватность и индивидуальность, люди обращаются к формам коммунального жилья? Ответ, видимо, кроется в существенных отличиях современных коммун от их советских предшественниц — возрождающаяся модель предлагает жителям мегаполисов скорее альтернативную, нежели «идеальную» жизненную среду. Новые коммуны ориентированы на такие растущие социальные группы, как предпочитающая жить по одиночке молодежь, пожилые люди, представители творческих профессий. Все они, с одной стороны, стремятся к приватности, но с другой – нуждаются в активных социальных контактах. В реальности, эти новые коммуны не менее близки к сквотам, общежитиям и даже отелям, чем к своим конструктивистским предкам. Впрочем, последние — отчасти порождение той же типологии гостиниц.

В зависимости от своей социальной направленности, а также от бизнес-программы застройщиков, новые коммуны могут функционировать на базе самоуправления, как сквоты, а могут управляться сторонним менеджментом — как апарт-отели. Во всех сегментах, от сверхэкономичных до сверхбогатых, коммуны характеризуются наличием собственной социальной инфраструктуры и собственных общественных пространств.

2009-й:

В современной России слово «коммуна» у многих вызывает вполне понятную аллергию. Семь десятилетий коммуналок и принудительного расселения, посредством прописки и привязки к месту работы, оставили глубокий след в сознании жителей нашей страны. Культура соседств как самоорганизующихся комьюнити, являющаяся признаком независимого и зрелого городского сообщества, россиянам, к сожалению, пока чужда. Возможно, какие-то формы собственности, вроде кооперативной, могут привести к возникновению новых форм общежития, но еще до этого довольно далеко.

2021-й:

Хотя еще рано говорить о том, что коливинги в России уже состоялись как девелоперский продукт, однако и культура добрососедства — в том числе осознанного — благодаря поколению, пришедшему на смену «детям коммуналок», постепенно возрождается. Развитие городских сообществ, пусть и медленно, но уверенно происходит. Пока что творческая молодежь чаще самоорганизуется на базе арендного жилья, но уже появляются «тематические» дома и кварталы, и, вероятно, как только на рынок выйдет адекватное предложение по цене, оно тут же станет востребовано. Нельзя не упомянуть и текущую ситуацию с Домом Наркомфина: спустя почти 100 лет после постройки он вернул себе жилую функцию и сохранил почти все заложенные в нем инновации жизненных сценариев, разве что в прачечной скорее всего будет ресторан, а коммунальный корпус наконец оправдает свое название, став полноценным многофункциональным общественным центром для жильцов. К слову, что все покупатели двухуровневых ячеек так или иначе ценят архитектурный авангард и разделяют его ценности, — прекрасный пример того самого самоорганизующегося «комьюнити по интересам».

2. Гибрид офиса и жилья

Если еще несколько десятков лет назад работа на дому была уделом либо богемных творцов, либо жен богатых мужей, то сейчас это почти норма. Как сказано выше, благодаря появлению персональных компьютеров и развитию коммуникаций (интернет, беспроводная и цифровая телефония и проч.) многие получили возможность трудиться дома или, вообще, в любом другом месте, где есть выход в глобальную сеть.

Офисно-жилые гибриды выводят этот феномен на новый уровень, предоставляя более-менее развитую бизнес-инфраструктуру в дополнение к стандартной программе многоквартирного дома. Примером подобной типологии в России может служить комплекс «Город Столиц», сооруженный «Капитал Груп» в ММДЦ «Москва-Сити».

Пользоваться компьютером на дому, конечно, само по себе не ново. Новизна состоит в другом: в возможности иметь под рукой конференц-залы, переговорные, шоу-румы, службу кэтеринга и прочие услуги, которые позволяют кондоминиуму функционировать как полноценный бизнес-центр. Офисы же, в свою очередь, проникаются более расслабленной и домашней атмосферой. Тон в этом процессе задают IT-компании Силиконовой долины — например Google. Налицо тенденция, когда приватное пространство приобретает черты общественного, а общественное одомашнивается или, как говорят социологи, «доместифицируется»².

2009-й:

Хотя, как известно, многофункциональные комплексы получили распространение и в России, они являются своего рода исключением из правил. Существующие в нашей стране нормы ограничивают совмещение офисной и жилой программ: они не могут быть взаимозаменимыми, запрещается располагать их на одном этаже или в одной секции — каждая функция должна иметь независимый выход. Редукционистский подход, унаследованный с советских времен, когда любая частная инициатива в лучшем случае не приветствовалась, а в худшем жестко подавлялась, к сожалению, действует и поныне.

2021-й:

Локдаун, пережитый в 2020-м, сделал коворкинги в новых жилых комплексах почти нормой. А на фоне все более внимательного отношения к благоустройству нередки и уличные «рабочие кабинеты» прямо в жилых дворах. 

3. Дома смешанной типологии

Смешение в одном доме малых и больших, доступных и элитных квартир не просто поле для типологических экспериментов, но способ создать условия для сосуществования под одной крышей нескольких социальных и возрастных групп. Такой вид домов позволяет сформировать разношерстное городское комьюнити, где люди с неодинаковыми доходами, образованием и взглядами на жизнь проживают бок о бок.

Эта модель хорошо работает, например, в случае больших семей – возрастная и имущественная неоднородность их чле-нов в сочетании с отношениями родства служит залогом сбалансированного и независимого существования социальной ячейки. Другая ситуация, которая наводит на мысль о смешанной модели жилья, связана с совместным проживанием квартировладельцев с арендаторами. Такая картина наблюдается, например, в Москве, где пожилые люди, не способные существовать на скудную пенсию, нередко сдают комнаты в своих квартирах. В данном случае типология, в принципе, может быть любой, однако существуют примеры домов, специально созданных для этой формы сожительства: парижские дома времен барона Османа или бостонские дома XIX в., сооруженные из бурого песчаника. Их верхние этажи, в том числе, конечно, мансарды, сдавались внаем, хозяева же проживали в бельэтаже, а внизу располагались помещения магазинов и контор. В таких домах были, как правило, две лестницы – парадная и «черная», чтобы собственники и квартиросъемщики не пересекались.

Массовое стандартное жилье, появившееся в ХХ в., уравняло жителей многоквартирных домов, создав более-менее однообразный паттерн жилых ячеек. Сегодня набирает силу контртенденция – дом, в котором совмещаются разнообразные виды жилья, доказывает свою бóльшую состоятельность, как в экономическом, так и в социальном плане, перед домом, созданным путем репродуцирования одного и того же стандартного этажа. Смешение разных типологий в одном здании — это не только результат исследований маркетологов и социологов, но и следствие развития инженерных сетей. В процессе распространения автономных систем жизнеобеспечения дома автономнее стала и конфигурация отдельных квартир.

2009-й:

Существующая в России нормативная база не исключает строительства подобных гибридов. Препятствия здесь скорее экономического и культурного свойства. В то время как хрущевские и брежневские панельные дома отличались скудным набором квартир, в некоторых сталинских домах, особенно в знаменитых высотках, выбор был довольно широк: от маленьких однокомнатных до просторных двухэтажных апартаментов. Впрочем, отличия в основном были количественного плана — скорее по площади, нежели по типологии и составу. Например, большие квартиры, как и маленькие, оборудовались только одним санузлом. Да и жильцы, как правило, принадлежали к одной социальной группе: например, в высотке на Котельнической набережной были собраны деятели культуры.

Сейчас жилье так называемого эконом-класса строится в России главным образом по технологии крупносборного (панельного) строительства, в то время как в «элитных» домах используются кирпич, монолит и металлокаркас. Сложившееся жесткое разделение делает крайне непривычным, даже немыслимым, сочетание экономичных студий и малогабаритных квартир с более дорогими апартаментами или таунхаусами в рамках одного проекта.

2021-й: 

Несмотря на то, что в связи с реформой ДСК в индустриальном домостроении произошел заметный позитивный сдвиг, который значительно увеличил функциональность и разнообразие предлагаемых планировок, о смешанных типологиях пока что можно говорить только в рамках домов и комплексов так называемого «бизнес-класса». Зато здесь встречаются самые нетрививальные варианты, которые раньше можно было представить только в высшем ценовом сегменте: двухуровневые квартиры, квартиры с дровяными каминами, квартиры с палисадниками и террасами и т.д. 

Интересный эксперимент — по созданию не домов, но кварталов смешанной типологии — намечался изначально концепцией московской реновации: при перестройке районов с хрущевками предполагалось не только возводить дома на смену аварийным, но и уплотнять территорию, в том числе жильем другого класса. Однако пока сданы только стартовые дома, и судить от этого, что получится на выходе, слишком рано.

4. Нейтральные дома

Прямо противоположная предыдущей тенденция, появившаяся в результате уже упомянутых социальных, экономических и демографических трансформаций, заключается в создании максимально нейтральных проектов. Разрабатываются здания, остов которых способен обеспечить максимальную планировочную и функциональную гибкость, в том числе и возможность по необходимости увеличивать или сокращать пространство каждой ячейки. Организация, структура и инженерные системы модулей позволяют каждому жильцу спланировать помещения под себя. Функциональное зонирование тоже предоставляет определенную свободу: каждый модуль может быть преобразован в квартиру, жилье или даже кафе.

Предтечей этой модели можно считать сквоты, популярные на Западе в 1970–1990-х гг. и в постперестроечной России, когда люди, часто творческих профессий, самовольно занимали оставленные по тем или иным причинам здания и помещения. Непрошеные квартиранты сквотов были вольны делать в них все, что вздумается: жить, работать, веселиться. Современная модель формализует и развивает эту идею. С одной стороны, она дает жильцам высокую степень свободы в обращении с пространством, а с другой — сообщает легитимность и упорядоченность спонтанным формам его апроприации.

2009-й:

Концепция нейтральности в некотором смысле освоена российскими застройщиками. Впрочем, полюбившаяся им «свободная планировка», хоть по степени недоделанности и соответствует вышеописанному комплексу Solids, довольно сильно уступает ему в чистоте и эффективности архитектурных решений. Что же до многопрофильного использования дома, то, как упоминалось выше, российские строительные нормы запрещают совмещение в одной секции разных функций. Несмотря на то что множество квартир в нашей стране используются по факту вовсе не под жилье, перевести жилой фонд в нежилой или обратно на практике чрезвычайно сложно.

2021-й:

Здесь, пожалуй, существенных прорывов не произошло. Кроме того, что квартиры планируются так, чтобы их легко можно было объединять между собой. В остальном тренд скорее обратный и движется в сторону квартир хотя бы с минимальной отделкой: жить «в бетоне» уже никто не готов.

5. Конверсия

Конверсионные процессы связаны главным образом, конечно, с тем, что индустрия покидает города Европы и Северной Америки, освобождая постройки и обширные зоны. Превращение старых промышленных зданий в жилье — процесс в общем-то не новый. Район Сохо в Нью-Йорке, породивший в 1980-х гг. моду на лофты, является хрестоматийным примером конвер-сии и обуржуазивания старого прома. Впрочем, сейчас перепрофилирование индустриальных зданий перешло на новый уровень и на новый масштаб: речь теперь идет не просто о конверсии отдельных сооружений, но о ревитализации целых городских районов.

Успех большинства конверсий связан с тем, что они способны удовлетворить вкусы и пассеистов, и тех, кто смотрит в будущее, сочетая современную свободную планировку с покрытой патиной времени архитектурной начинкой. Конвертируемые помещения весьма обширны, у них высокие потолки и большие окна. Подобные качества, как правило, ценятся пользователями, но в силу понятных причин не приветствуются девелоперами, строящими здания «с нуля». В то время как такие постройки, как, скажем, пакгаузы и склады будто созданы, чтобы со временем стать жильем, сооружения типа силосных башен конвертировать куда сложнее, хотя результат может быть крайне интересным. Новый тренд, таким образом, заключается не в просто конверсии, а в конверсии совершенно «неудобоворимых» построек, не только промышленных зданий, но и, например, церквей. Подобная конверсионная всеядность вызвана целым рядом причин: и экологических (лучше сохранить, чем снести), и экономических, связанных с недавним бумом недвижимости, и культурных, обусловленных растущим многообразием стилей жизни и стремлением к индивидуальному, уникальному жилью.

Комплекс Gemini Residences, спроектированный MVRDV в копенгагенском районе Фросило, — прекрасный пример неординарной конверсии. Архитекторам удалось превратить в жилье… две силосные башни, сохранив внутри этих цилиндрических объемов величественную пустоту. В силосах размещаются просторные атриумы, по галереям которых организуется вход в квартиры. Кольца с квартирами, в свою очередь, нанизываются на бетонные цилиндры и остекляются витражами, открывающими широкие панорамы гавани.

2009-й:

Деиндустриализация в России также принимает чрезвычайно масштабный характер, у нас, как правило, речь идет о конверсии крупных территорий, а не отдельных зданий. Любая конверсия требует довольно высокой культуры строительства — качественной «ресурсной базы», большинство же промышленных сооружений в России находится в плачевном состоянии. Это связано либо с крайней изношенностью, либо с очень низким качеством строительства. На поверку в итоге оказывается, что конвертировать можно лишь ограниченное число зданий.

2021-й:

Подход «проще снести и построить заново» никуда не делся, однако примеров, когда промышленные здания сохраняют и превращают в жилые, становится все больше. Один из последних примеров — жилой комплекс «Красная стрела» в исторических зданиях складов: здесь есть доступная всем жильцам эксплуатируемая кровля с перголой от дождя, лежаками для загара и очагом для приготовления барбекю; одноуровневые и двухуровневые пространства, апартаменты с собственным выходом на крышу в духе пентхаусов, апартаменты с собственным входом с улицы. 

Еще одна замечательная особенность проекта — маленький сад в духе Хай-Лайн, разбитый на заброшенной части железной дороги. И, конечно, уже ставший классикой «Рассвет Loft Studio» от ДНК ag: советские производственные панельные корпуса превратили в роскошные таунхаусы и двухуровневые апартаменты.  

6. Зеленые дома

Воцарившаяся в мире парадигма устойчивого развития так или иначе влияет на большинство сегодняшних проектов. До такой степени, что экологичность и энергоэффективность сейчас на Западе становятся синонимами качества. Поэтому в некоторых частях света найти «неустойчивые» новостройки уже весьма затруднительно. Фундаментальные принципы «устойчивости» зданий развивают витрувианскую триаду «польза–прочность–красота», подразумевая, как учит Wikipedia, «планировочную и конструктивную эффективность, энергоэффективность, эффективное водопотребление, эффективность материалов, оздоровление окружающей среды, оптимизацию эксплуатации, а также сокращение отходов и токсичных выбросов». Из этого перечня становится ясно, что ключевая роль в процессе повышения экологичности зданий отводится различным инженерным системам. Когда же рассматривают экологичность с точки зрения архитектуры, то обычно имеют в виду включения зелени — покрытые растительностью крыши, висячие сады, зеленые стены.

Огромную роль в озеленении зданий, конечно же, играет климат. Однако даже в северных широтах существуют возможности для интеграции растительности в архитектуру, что доказывает дом-гора в Копенгагене, недавно построенный бюро BIG (см. Пi20). 

2009-й:

Несмотря на повсеместное распространение остекленных лоджий, зеленых зданий в России пока практически нет³. Контакт архитектуры и растительности, как правило, наиболее интенсивен на первом и последнем этаже (палисадники и зеленые крыши). У нас эти две опции в общем-то не популярны: внизу жильцы не чувствуют себя в безопасности, а наверху нередко протекает крыша. Короче, «первый–последний не предлагать», как пела группа «Кино». Впрочем, предпочтения потихоньку меняются — в «элитных» домах особо ценятся последние этажи с пентхаусами и широкими террасами, пользуются спросом и особняки пусть с маленьким, зато собственным, земельным наделом. Вилла «Остоженка» бюро «Проект Меганом» или крупные жилые комплексы вроде «Соколиного гнезда» и «Алых Парусов» — тому примером.

2021-й:

Тут даже добавить нечего кроме нескольких более поздних образцов комплексов с палисадниками и зелеными кровлями — их можно поискать в соответствующем разделе нашего сайта. 

Примечания

¹ Вот как характеризует «гипербилдинг» один из участников недавнего проекта Большого Парижа группа l'AUC: «Машина действия, которая поглощает все, привлекает всех, засасывает всех. Она “заражает” все округу и создает такую плотность, что в конце концов растворяется в ней». Цит. по: Le Grand Pari(s). Consultation internationale sur l'avenir de la métropole parisienne, Paris: amc  Le Moniteur, 2009, p. 89.

² См., напр.: Kumar Krishan, Makarova Ekaterina, The Portable Home: The Domestication of Public Space, in Sociological theory, 2008, vol. 26, #4, pp. 324–343.

³ Единственное исключение — поселок  «Любушкин хутор», спроектированный бюро «Мосин и партнеры» (см. ПР54).