Опять 90-е?! Урбанисты и эксперты рассуждают об экономических эффектах пандемии для города и архитектуры

Отдельные регионы потихоньку начали выходить из карантина. В Москве приоткрываются непродуктовые магазины и общепит, работающий на вынос, а до июля большинство ограничений в работе городской экономики будут сняты (снять перчатки и маски разрешат еще не скоро). В ожидании наступления скорой, хоть и относительной, свободы мы решили вернуться к дискуссии о пост-карантинных сценариях для отрасли архитектурного проектирования и рынка недвижимости, организованной ПР месяц назад — чтобы морально подготовиться к новой реальности.

Смотреть дискуссию в записи

Участники дискуссии:

• Александр Антонов, член Совета по градостроительству и территориальному планированию Союза архитекторов России;
• Эвелина Ишметова, директор по развитию и консалтингу Key Capital;
• Елена Короткова, руководитель Центра городской экономики КБ «Стрелка»;
• Юрий Милевский, управляющий партнер ГК «Новая земля»;
• Дмитрий Сиваев, специалист по городскому развитию, «Всемирный банк»;
• Денис Соколов, руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman & Wakefield.

Уезжать нельзя оставаться

Одной из примет жизни пандемического времени стал рост рынка загородной недвижимости, особенно в сегменте премиум-класса. Деньги от сорванных летних путешествий за рубеж состоятельные клиенты решили вложить в убежище за городом, где самоизолироваться можно с куда большим комфортом, чем в квартире. Растет и рынок загородной аренды. Может ли так случиться, что город опустеет всерьез и надолго? Эксперты так не думают — скорее, это локальный всплеск спроса, сиюминутный и эмоционально окрашенный. «В принципе, такие резкие потрясения никогда не меняют тренд насовсем. Скорее, как у [экономиста Майкла Юджина] Портера — есть внешний шок, на который мы реагируем, но потом все равно есть откат назад», — считает Елена Короткова. Кроме того, в России в принципе есть «паттерн отъезда за город на дачу» в отличие от многих стран, где нет традиции второго дома за городом. «В этом смысле российские города более-менее подготовлены к этому сюжету, у нас у многих есть дачи, и мы привыкли к тому, что мы меняем локацию жизни и летом ездим с дачи на работу», — полагает она. С Еленой согласен Юрий Милевский, который считает, что мы находимся лишь в начале эпидемии и пока что видели некие преувеличенные в масштабах действия в ответ на шок — трехкратный рост спроса на дачи находится в том же регистре, что и массовая скупка в туалетной бумаги. Города останутся центрами доступа к услугам, развлечениям и карьерным возможностям.

Важным фактором свободы перемещений является качество дистанционного обучения. По мнению Эвелины Ишметовой, вынужденный онлайн-эксперимент с школьным образованием — неуклюжий и сделанный на коленке, но при освоении технологий и методик онлайн-обучения школа перестанет быть фактором, привязывающим семьи к определенной георгафической точке. «Таким образом, если фантазировать, мы сможем расширить расселение этого кластера переселенцев, экспатриантов из Москвы, в другие регионы», — полагает Эвелина. Они начнут менять локальные рынки за счет внедрения столичных стандартов в регионах, где сегодня любой крупный проект сталкивается с отсутствием кадров. «Коронавирус может дать существенно более интересный эффект, если мы его закрепим», — считает эксперт.

Ритейл ближе к потребителю

Ключевую роль для экономики городов, правда, будет играть не отъезд жителей за город, а то, что в связи с отсутствием адекватной поддержки из бюджета большинство из них выйдут из карантина беднее, чем были до него, а кто-то и вовсе останется без источника дохода. Это неминуемо скажется на характере потребления — люди будут экономить и покупать базовые и более дешевые товары. С другой стороны, непродуктовый ритейл, потерявший много крови на режиме нерабочих дней, обратится к локальным и менее взыскательным форматам. «Что касается первых ласточек, то мы буквально за последнюю неделю получили запросы на разработку концепции рынков — это косвенно подтверждает, что торговые центры, которые до недавнего времени не очень активно вводились в эксплуатацию, в ближайшее время будут вводиться в минимальном объеме», — говорит Эвелина. Существующие ТЦ, которые, вероятно, лишатся значительной части арендаторов, ждет реновация и смена профиля.

Елена Короткова считает, что одной из функций, под которую можно приспособить ТЦ, могут стать складские распределительные центры, которые облегчат логистику доставки товаров, приобретенных онлайн. Модель внутригородских многоэтажных складов уже прекрасно работает в странах Юго-Восточной Азии — Гонконга, Сингапура, Южной Кореи, развивавших сервис доставки в связи с эпидемиями в 2000-х.

Что касается рынков, ассоциирующихся с нецивилизованной торговлей образца 1990-х, то по мнению Елены, сегодя с учетом накопленного опыта есть возможность сделать их с умом. «Тридцать лет прошло, и мы примерно понимаем, что собой должен представлять рынок. Понятно, что мы сейчас не будем создавать какие-то лондонские рынки со стеклянными переходами и т. д. Но, мне кажется, то у нас есть шанс спроектировать это хоть и дешево и с упрощенно, но чуть лучше, чем это было сделано естественным, диковатым способом в 1990-х», — полагает Елена.

Гибкость о двух концах

Дмитрий Сиваев отмечает важность мер, предпринимаемых в городах по всему миру с целью поддержки делового сообщества: «[Придумано] много креативных решений, начиная с того, что бизнесу предложили заплатить аренду на полгода позже или перенесли платежи по коммунальным услугам и даже по налогам. Есть уже понятная практика международная по поддержке бизнеса и выживанию в краткосрочном периоде». В России правительство, по мнению эксперта, не предпринимает достаточно прогрессивных мер. Долгосрочная адаптация, по его мнению, будет зависеть от того, как перестраиваются глобальные индустрии, производственные цепочки. «И тут в каждой индустрии будет своя специфика, прогнозировать которую безумно сложно», — признается Дмитрий. В то же время роль городов состоит в том, чтобы начать планировать на будущее, начать иметь какие-то планы А, Б и В, которые позволят им ответить на структурные изменения, вызванные пандемией. Чем более гибкими и подготовленными города будут, тем менее жесткими окажутся шоки для обсуждаемых сфер: недвижимости, архитектурных услуг и т.д.

Роль государственной поддержки в кризисный момент сложно переоценить, но Денис Соколов считает, что ошибочно воспринимать бизнес как ее пассивного реципиента. «Ничего подобного! У нас, аналитиков, сейчас работы раза в 4 больше: каждый день мозговые штурмы с ритейлерами, собственниками, арендаторами. Прорабатываем любые сценарии. Последняя идея у одной очень крупной сети: считаем, что в сентябре бизнес будем открывать заново и строим новый бизнес-план. Все закрываем, все убиваем, начинаем заново отстраивать свои отношения с целевой аудиторией. И действительно очень многие выживут, очень многие обогатятся, но это будет не благодаря помощи сверху, а именно благодаря тому, что сегодня люди правильно будут считать», — говорит аналитик. Решения бизнеса обгоняют меры, предпринимаемые государством, и идеи градостроителей. «Бизнес движется гораздо быстрее, чем любые градостроительные тенденции. И потом уже постфактум эти новые сложившиеся правила будут инкорпорированы в развитие городов. Я так это вижу», — говорит Денис.

По мнению Александра Антонова, эта риторика напоминает ему ситуацию в России в пресловутых 1990-х, когда бизнес определял, как перестраивался город и распределялась земля, а градостроительная функция в принципе отсутствовала. Так, по его словам, появился формат тех самых крупных торговых центров — вне обсуждений, вне регулирования. В свое время ТЦ были сверхэффективными с точки зрения доходов, но прошли годы, и эта модель оказалась под ударом. Как тогда, так и сейчас государство, к компетенции которого относится градостроительство, в растерянности — оно пока никак не отреагировало на потенциальные последствия карантина. «Есть вероятность, что бизнес опять придумает некие форматы, которые будут краткосрочно эффективны для него, но для города с точки зрения его гибкости, его адаптивности к различным вероятным опасностям и его эффективности эти структуры не будут оптимальными. Эта история о том, что официальное градостроительство запаздывает, меня не радует. Но я не понимаю, что делать, потому что, к сожалению, бюрократия всегда запаздывает», — резюмирует Александр.

Жилье в опасности

Кроме сервисного и потребительского сектора, спад с большой вероятностью коснется рынка жилой недвижимости — и новостроек, и вторичного жилья. В условиях непредсказуемости домохозяйства не способны строить планы на будущее, что касается и больших покупок вроде недвижимости. Эвелину Ишметову удивляет и пугает отказ девелоперских компаний снижать цены — и даже наоборот, решение повысить их в условиях, когда потенциальные клиенты становятся беднее. «Я считаю, что буквально через квартал-два мы увидим резкое снижение количества новых проектов», — опасается эксперт.

Александр Антонов видит еще одну бомбу замедленного действия, заложенную под рынок недвижимости, которая как раз в этот кризис может сдетонировать. На продажу может быть выставлено большое количество инвестиционных квартир — и это способно обвалить рынок вторичного жилья, что как следствие сделает этот сегмент привлекательнее новостроек и привести к остановке строек. «Мне очень интересно, каков должен стать разрыв цен между вторичкой и первичкой, чтобы первичка вообще встала? Уже есть города, где он всего 8-10%», — задается вопросом Александр. Еще один момент — долг по ЖКХ в инвестиционном жилье. Решение власти достроить в ближайшие три года все начатые объекты фактически «разгоняет паровоз, который летит в стену». Одним словом, рынок жилья — это целый сгусток проблем.

Тощие времена

Увы, архитектурная отрасль зависима от общего состояния других отраслей, для которых она работает. «Хорошая архитектура — это то, что так же, как креативные кластеры, хорошая HoReCa и т. д. появляется на жирке, то есть тогда, когда есть какой-то запас прочности у экономики и у потребителей. Сейчас его не будет. Есть очень стойкое ощущение, что большинству архитекторов придется переориентироваться на другие сферы услуг, как бы это жестко не звучало», — предполагает Эвелина Ишметова. По ее мнению, хорошо себя чувствовать будут либо «самые системные бюро», либо те, кто хорошо работают с согласованиями: хорошие исполнители, которые за небольшую сумму денег готовы работать 24/7. Сейчас не идет речи о том, чтобы нанимать хорошего архитектора для улучшения имиджа проекта в глазах потребителя. «Сейчас будет очень жесткий торг во всем, что связано с архитектурными услугами, особенно когда мы говорим про новые проекты», — говорит эксперт. 

Куда более пессимистичный прогноз для сферы архитектурного проектирования в связи с кризисом дал Денис Соколов. «Чтобы ответить на вопрос, будет ли у нас спрос на услуги архитекторов по редевелопменту, по адаптации, вспомним, что у нас было в 1991 году, на что у нас был спрос, на какие услуги. Это были загородные дома, похожие на замки. Они до сих пор еще остались: с большими стенами, маленькими такими окошками, с толстыми заборами, с колючкой по периметру. Это все потому что так надо было… С точки зрения адаптации, я бы архитекторам посоветовал снова создавать какие-нибудь проекты железных дверей, эффективных железных дверей и решеток на окна», — сказал он, пояснив, что потребительский рынок, питающий городскую экономику, не воспринимается властью как требующий спасительных мер. «Нужно затянуть пояса», — предупредил аналитик.