Только ли городам нужны мастер-планы?

В последнем бумажном номере ПР100, посвященном пространственному развитию, большое внимание мы уделили проблемам мастер-планирования: собирали комментарии экспертов, обсуждали с ними ключевые проблемы и нюансы трактовки — ведь мастер-план сегодня стал так моден, что впору говорить о мастер-планировании квартир. На каком уровне и масштабе мастер-план действительно необходим? Например, мастер-планы отдельных районов — это маркетинговый ход или эффективный инструмент?

Мастер-план как стратегия

Для начала вспомним, что само понятие мастер-план пришло к нам из зарубежной практики, где оно означало стратегию комплексного развития (девелопмента) той или иной территории значительной площади. Так и получилось, что сегодня мастер-планы разрабатываются для объектов самого разного масштаба: от жилых комплексов до городов, сел и агломераций. Главное отличие мастер-плана от обычного генерального плана участка — это наличие определенных целевых показателей (не только банальное количество жилых квадратных метров, но и, например, количество людей, которые ежедневно будут пользоваться стрит-ритейлом), а также способы и очередность (стратегия) их достижения. Естественно, чем больше и, соответственно, сложнее территория, тем сложнее и многоэтапнее устроена стратегия — и тем больше факторов она должна учитывать.

Александр Антонов, архитектор-градостроитель, эксперт по территориальному планированию Союза архитекторов России

Интерес к разработке стратегии пространственного развития чаще всего возникал там, где государственная задача приоритетного строительства жилья не рассматривалась городом как основная и определяющая его развитие цель. Сложные в пространственном отношении города с несколькими альтернативными вариантами трансформации, острыми транспортными и экологическими проблемами требовали размышлений на эти темы и каких-то неординарных решений, а не просто выполнения генерального плана с итоговым утверждением местоположения набора будущих объектов социального обслуживания и инфраструктуры.

Мария Синичич, директор Департамента комплексного развития территорий Минстроя России

Мастер-план может носить комплексный или отраслевой характер и учитывать морфологию и типологию различных сред, зон и типов застройки. Он предлагает функциональное зонирование, эскизные планировочные решения, обосновывает предпочтительный вариант развития территории и определяет инвестиционную модель — источники финансирования реализации.

Размер имеет значение?

Поскольку ключевое отличие мастер-плана именно в стратегическом подходе, то по большому счету сам метод и комплексность необходимых исследований сохраняются вне зависимости от количества квадратных метров. То же можно сказать и про состав мастер-плана: масштаб территории влияет на него не кардинальным образом, хотя на количестве страниц итогового документа может и отразиться.

Татьяна Гук, директор Института Генплана Москвы

Мастер-план — это не только набор градостроительных карт, финансовых моделей и транспортных схем, но и инструмент проектирования будущего людей, поэтому мастер-планирование отталкивается от портрета жителя: какой у него образ жизни, где он работает, где отдыхает, чего ему не хватает в городе. И когда этот портрет составлен, сразу видны приоритеты городского развития. Если человеку не хватает, например, мест для прогулок, в мастер-плане обязательно появятся парки или другие центры активности. Потенциальный трафик привлечет бизнес, который в свою очередь будет платить налоги в бюджет. [ …] В итоге мы получаем документ, фиксирующий общественный договор между властью, жителями и инвесторами.

Константин Авксентьев, руководитель архитектурного департамента ASTERUS 

Мастер-план может состоять из сотен страниц, а может – из нескольких иллюстраций в составе пояснительной записки. Визуальное решение, которое, как правило, используется, обеспечивает новизну, гибкость, клиентоориентированность. Поэтому мастер-планы становятся все популярнее в практике работы застройщиков, девелоперов и архитектурных бюро, несмотря на отсутствие единого стандарта и «туманный» законодательный статус.

Решает проблемы, которые не решает любой другой план

Так в каких же случаях нужен мастер-план? Если попытаться ответить в двух словах, то осмысленная стратегия развития важна и необходима там, где, как упоминалось выше, цель не в умножении квадратных метров и бездумном застраивании территории, а в создании комфортной среды для жизни, которое в каждом конкретном месте имеет свой алгоритм. Его и «вычисляет» мастер-план.

Антон Финогенов, заместитель генерального директора Фонда ДОМ.РФ

Мастер-плану свойственна кроссмасштабность, когда не только для города в целом, но и в масштабе, скажем, конкретных общественных пространств или градостроительных узлов предлагаются проектные решения. Плюс мастер-планирование характеризуется попыткой более широкого анализа исходных данных для понимания ситуации. Это не только отчеты Росстата, которые обычно фигурируют в стратегиях и генпланах, но и, например, визуальный анализ, картирование социальных проблем, работа с BIG DATA. Другими словами, мастер-план выявляет задачи, не прослеживаемые через стандартные цифровые показатели. Например, по статистике город может быть вполне успешным, выдерживать нужный процент озеленения и обеспеченности инфраструктурой, но при этом быть неудобным для жизни.

Лилия Изгалина, директор по маркетингу и коммуникациям КБ Стрелка

Мастер-план раскрывает потенциал и задает вектор развития отдельных территорий города, подкрепляя это конкретными инвестиционными проектами и источниками их финансирования. При этом вовлечение жителей, глубинные интервью с экспертами, антропологические и социологические исследования позволяют учесть мнения местных сообществ, что минимизирует риски конфликтов или невостребованности отдельных инициатив.

Образы будущего, в котором хочется жить

Таким образом, полноценный мастер-план жилого района — это глобальный сценарий развития территории, учитывающий все аспекты ее будущей жизни и всех ее будущих жителей. Учитывая скорость изменений в мире, приходится делать ставку на ту среду, которая готова сообразно трансформироваться.

Петр Кудрявцев, сооснователь компании Citymakers

Появление в тех или иных местах нового крупного объема — жилого, офисного и так далее — всегда должно быть обосновано тем, что этот объект даст городу, в том числе функционально и экономически. Это и пешеходные маршруты, и сокращение времени, и дополнительные досуговые инфраструктуры, и такие KPI, как удовлетворенность жизнью. Необходима событийная программа, управленческая и сервисная модель — то есть продумывание того, что будет происходить с территорией уже после физической реализации проекта.

Как пелось в известной песне, «не стоит прогибаться под изменчивый мир — пусть лучше он прогнется под нас». Наличие мастер-плана, а также оператора по его корректировке и реализации — залог того, что будущее будет гибким и именно таким, каким мы хотим.