Фрагмент мастер-плана нового эко-ориентированного района Москвы ALIA в Тушино © VI Holding, APEX, MIC, Grant Associates, SOM

Только ли городам нужны мастер-планы?

В последнем бумажном номере ПР100, посвященном пространственному развитию, большое внимание мы уделили проблемам мастер-планирования: собирали комментарии экспертов, обсуждали с ними ключевые проблемы и нюансы трактовки — ведь мастер-план сегодня стал так моден, что впору говорить о мастер-планировании квартир. На каком уровне и масштабе мастер-план действительно необходим? Например, мастер-планы отдельных районов — это маркетинговый ход или эффективный инструмент?

Мастер-план как стратегия

Для начала вспомним, что само понятие мастер-план пришло к нам из зарубежной практики, где оно означало стратегию комплексного развития (девелопмента) той или иной территории значительной площади. Так и получилось, что сегодня мастер-планы разрабатываются для объектов самого разного масштаба: от жилых комплексов до городов, сел и агломераций. Главное отличие мастер-плана от обычного генерального плана участка — это наличие определенных целевых показателей (не только банальное количество жилых квадратных метров, но и, например, количество людей, которые ежедневно будут пользоваться стрит-ритейлом), а также способы и очередность (стратегия) их достижения. Естественно, чем больше и, соответственно, сложнее территория, тем сложнее и многоэтапнее устроена стратегия — и тем больше факторов она должна учитывать.

Александр Антонов, архитектор-градостроитель, эксперт по территориальному планированию Союза архитекторов России

Интерес к разработке стратегии пространственного развития чаще всего возникал там, где государственная задача приоритетного строительства жилья не рассматривалась городом как основная и определяющая его развитие цель. Сложные в пространственном отношении города с несколькими альтернативными вариантами трансформации, острыми транспортными и экологическими проблемами требовали размышлений на эти темы и каких-то неординарных решений, а не просто выполнения генерального плана с итоговым утверждением местоположения набора будущих объектов социального обслуживания и инфраструктуры.

Мария Синичич, директор Департамента комплексного развития территорий Минстроя России

Мастер-план может носить комплексный или отраслевой характер и учитывать морфологию и типологию различных сред, зон и типов застройки. Он предлагает функциональное зонирование, эскизные планировочные решения, обосновывает предпочтительный вариант развития территории и определяет инвестиционную модель — источники финансирования реализации.

Мастер-план «Молодого Оренбурга», разработанный компанией ATLAS, — это стратегия развития нового района города до 2030 года. Рассматриваемая территория площадью 616 га на северо-востоке Оренбурга удалена от сложившейся городской застройки, в данный момент на ней отсутствуют объекты капитального строительства и не сформирована городская транспортная и инженерная инфраструктура. Мастер-план был призван направить импульсивный рост активно застраиваемой территории северо-востока города в русло создания инновационной, качественной и комфортной среды для жизни, работы и бизнеса © ATLAS
Мастер-план «Молодого Оренбурга», разработанный компанией ATLAS, — это стратегия развития нового района города до 2030 года. Рассматриваемая территория площадью 616 га на северо-востоке Оренбурга удалена от сложившейся городской застройки, в данный момент на ней отсутствуют объекты капитального строительства и не сформирована городская транспортная и инженерная инфраструктура. Мастер-план был призван направить импульсивный рост активно застраиваемой территории северо-востока города в русло создания инновационной, качественной и комфортной среды для жизни, работы и бизнеса © ATLAS
Центральное место в районе займет многофункциональный спортивный центр с ледовым катком, бассейном и тренажерными залами. В систему спортивных объектов также будет включен извилистый вело-пешеходный маршрут, а территорию существующего аэропорта предлагается реконструировать и построить скейт-парк, природный велотрек, велотрек BMX и обслуживающие их объекты для отдыха и общественного питания © ATLAS
Центральное место в районе займет многофункциональный спортивный центр с ледовым катком, бассейном и тренажерными залами. В систему спортивных объектов также будет включен извилистый вело-пешеходный маршрут, а территорию существующего аэропорта предлагается реконструировать и построить скейт-парк, природный велотрек, велотрек BMX и обслуживающие их объекты для отдыха и общественного питания © ATLAS
© ATLAS
© ATLAS
Вокруг существующего курганного могильника планируется организовать ландшафтный парк, который не только станет местом для отдыха и прогулок жителей, но и создаст возможности для сохранения и развития археологического и культурного наследия. А поскольку «Молодой Оренбург» позиционируется как эталон современной и комфортной городской среды, то здесь наравне с разнообразными по формату жилыми кварталами будут представлены территории, совмещающие в себе рекреационную функцию со стимулированием общения жителей между собой, способствующие развитию местных сообществ: это общественные парники, коллективные сады, цветочный кроссинг, пасека и экоферма © ATLAS
Вокруг существующего курганного могильника планируется организовать ландшафтный парк, который не только станет местом для отдыха и прогулок жителей, но и создаст возможности для сохранения и развития археологического и культурного наследия. А поскольку «Молодой Оренбург» позиционируется как эталон современной и комфортной городской среды, то здесь наравне с разнообразными по формату жилыми кварталами будут представлены территории, совмещающие в себе рекреационную функцию со стимулированием общения жителей между собой, способствующие развитию местных сообществ: это общественные парники, коллективные сады, цветочный кроссинг, пасека и экоферма © ATLAS

Размер имеет значение?

Поскольку ключевое отличие мастер-плана именно в стратегическом подходе, то по большому счету сам метод и комплексность необходимых исследований сохраняются вне зависимости от количества квадратных метров. То же можно сказать и про состав мастер-плана: масштаб территории влияет на него не кардинальным образом, хотя на количестве страниц итогового документа может и отразиться.

Татьяна Гук, директор Института Генплана Москвы

Мастер-план — это не только набор градостроительных карт, финансовых моделей и транспортных схем, но и инструмент проектирования будущего людей, поэтому мастер-планирование отталкивается от портрета жителя: какой у него образ жизни, где он работает, где отдыхает, чего ему не хватает в городе. И когда этот портрет составлен, сразу видны приоритеты городского развития. Если человеку не хватает, например, мест для прогулок, в мастер-плане обязательно появятся парки или другие центры активности. Потенциальный трафик привлечет бизнес, который в свою очередь будет платить налоги в бюджет. [ …] В итоге мы получаем документ, фиксирующий общественный договор между властью, жителями и инвесторами.

Константин Авксентьев, руководитель архитектурного департамента ASTERUS 

Мастер-план может состоять из сотен страниц, а может – из нескольких иллюстраций в составе пояснительной записки. Визуальное решение, которое, как правило, используется, обеспечивает новизну, гибкость, клиентоориентированность. Поэтому мастер-планы становятся все популярнее в практике работы застройщиков, девелоперов и архитектурных бюро, несмотря на отсутствие единого стандарта и «туманный» законодательный статус.

При разработке мастер-плана нового эко-ориентированного района Москвы в Тушино авторы проекта — консорциум компаний APEX, MIC, Grant Associates и архитекторов  SOM — поставили перед собой следующие цели: сформировать «сердце» нового активно развивающегося района Москвы с зелеными коридорами и городской набережной; предусмотреть развитую сеть пешеходных и велосипедных маршрутов, а также точек различных активностей для всей семьи, распределенную по всей территории; переосмыслить традиционные типологии жилья, в том числе сделать его сомасштабным человеку и раскрыть виды на реку; и в целом создать здоровую зеленую жилую среду со своим уникальным характером для жизни, работы, отдыха и развития © ASTERUS
При разработке мастер-плана нового эко-ориентированного района Москвы в Тушино авторы проекта — консорциум компаний APEX, MIC, Grant Associates и архитекторов SOM — поставили перед собой следующие цели: сформировать «сердце» нового активно развивающегося района Москвы с зелеными коридорами и городской набережной; предусмотреть развитую сеть пешеходных и велосипедных маршрутов, а также точек различных активностей для всей семьи, распределенную по всей территории; переосмыслить традиционные типологии жилья, в том числе сделать его сомасштабным человеку и раскрыть виды на реку; и в целом создать здоровую зеленую жилую среду со своим уникальным характером для жизни, работы, отдыха и развития © ASTERUS
© ASTERUS
© ASTERUS
Ключевой момент мастер-плана — создание нового «экологического коридора», идущего через весь район и «выплескивающегося» на набережную. Это  центральное общественное пространство — линейный парк с еще одним интегрированным водоемом — настоящий «позвоночник» зелено-водного каркаса вновь создаваемого района © ASTERUS
Ключевой момент мастер-плана — создание нового «экологического коридора», идущего через весь район и «выплескивающегося» на набережную. Это центральное общественное пространство — линейный парк с еще одним интегрированным водоемом — настоящий «позвоночник» зелено-водного каркаса вновь создаваемого района © ASTERUS
Жилая застройка дополняется обширной социальной инфраструктурой: школами, поликлиниками, спортивными площадками © ASTERUS
Жилая застройка дополняется обширной социальной инфраструктурой: школами, поликлиниками, спортивными площадками © ASTERUS
На первых этажах вдоль главных осевых маршрутов организуется ритейл и кафе. Большинство жилых участков примыкают к центральному «экологическому коридору» или прибрежному парку — таким образом, каждый житель всегда находится не далее, чем в 100 метрах от природных территорий © ASTERUS
На первых этажах вдоль главных осевых маршрутов организуется ритейл и кафе. Большинство жилых участков примыкают к центральному «экологическому коридору» или прибрежному парку — таким образом, каждый житель всегда находится не далее, чем в 100 метрах от природных территорий © ASTERUS

Решает проблемы, которые не решает любой другой план

Так в каких же случаях нужен мастер-план? Если попытаться ответить в двух словах, то осмысленная стратегия развития важна и необходима там, где, как упоминалось выше, цель не в умножении квадратных метров и бездумном застраивании территории, а в создании комфортной среды для жизни, которое в каждом конкретном месте имеет свой алгоритм. Его и «вычисляет» мастер-план.

Антон Финогенов, заместитель генерального директора Фонда ДОМ.РФ

Мастер-плану свойственна кроссмасштабность, когда не только для города в целом, но и в масштабе, скажем, конкретных общественных пространств или градостроительных узлов предлагаются проектные решения. Плюс мастер-планирование характеризуется попыткой более широкого анализа исходных данных для понимания ситуации. Это не только отчеты Росстата, которые обычно фигурируют в стратегиях и генпланах, но и, например, визуальный анализ, картирование социальных проблем, работа с BIG DATA. Другими словами, мастер-план выявляет задачи, не прослеживаемые через стандартные цифровые показатели. Например, по статистике город может быть вполне успешным, выдерживать нужный процент озеленения и обеспеченности инфраструктурой, но при этом быть неудобным для жизни.

Лилия Изгалина, директор по маркетингу и коммуникациям КБ Стрелка

Мастер-план раскрывает потенциал и задает вектор развития отдельных территорий города, подкрепляя это конкретными инвестиционными проектами и источниками их финансирования. При этом вовлечение жителей, глубинные интервью с экспертами, антропологические и социологические исследования позволяют учесть мнения местных сообществ, что минимизирует риски конфликтов или невостребованности отдельных инициатив.

Перед консорциумом ASADOV, LDA Design, KPMG, Prospecta, HPBS, Bioregional стояла задача создать полноценный городской район Казани с развитой инфраструктурой, который при этом максимально сохранит лесной массив, расположенный на участке проектирования. Одним из требований также была экономическая целесообразность проекта и возможность реализации проекта в среднесрочной перспективе. Таким образом, в основу концепции пространственного развития лег баланс между сохранением природного потенциала территории, архитектурными решениями и инвестиционной привлекательностью проекта
Перед консорциумом ASADOV, LDA Design, KPMG, Prospecta, HPBS, Bioregional стояла задача создать полноценный городской район Казани с развитой инфраструктурой, который при этом максимально сохранит лесной массив, расположенный на участке проектирования. Одним из требований также была экономическая целесообразность проекта и возможность реализации проекта в среднесрочной перспективе. Таким образом, в основу концепции пространственного развития лег баланс между сохранением природного потенциала территории, архитектурными решениями и инвестиционной привлекательностью проекта
© ASADOV_
© ASADOV_
© ASADOV_
© ASADOV_
Ключевым планировочным элементом территории стали непрерывные лесные коридоры общей площадью более 60 Га, расположенные в пешей доступности для всех жителей района © ASADOV_
Ключевым планировочным элементом территории стали непрерывные лесные коридоры общей площадью более 60 Га, расположенные в пешей доступности для всех жителей района © ASADOV_
Жилые дома, таунхаусы и коттеджи разделены на кластеры, каждый из которых имеет свою социальную и коммерческую инфраструктуру © ASADOV_
Жилые дома, таунхаусы и коттеджи разделены на кластеры, каждый из которых имеет свою социальную и коммерческую инфраструктуру © ASADOV_
© ASADOV_
© ASADOV_
© ASADOV_
© ASADOV_
В центре района расположен искусственный пруд с набережной и культурно-деловой центр © ASADOV_
В центре района расположен искусственный пруд с набережной и культурно-деловой центр © ASADOV_

Образы будущего, в котором хочется жить

Таким образом, полноценный мастер-план жилого района — это глобальный сценарий развития территории, учитывающий все аспекты ее будущей жизни и всех ее будущих жителей. Учитывая скорость изменений в мире, приходится делать ставку на ту среду, которая готова сообразно трансформироваться.

Петр Кудрявцев, сооснователь компании Citymakers

Появление в тех или иных местах нового крупного объема — жилого, офисного и так далее — всегда должно быть обосновано тем, что этот объект даст городу, в том числе функционально и экономически. Это и пешеходные маршруты, и сокращение времени, и дополнительные досуговые инфраструктуры, и такие KPI, как удовлетворенность жизнью. Необходима событийная программа, управленческая и сервисная модель — то есть продумывание того, что будет происходить с территорией уже после физической реализации проекта.

Как пелось в известной песне, «не стоит прогибаться под изменчивый мир — пусть лучше он прогнется под нас». Наличие мастер-плана, а также оператора по его корректировке и реализации — залог того, что будущее будет гибким и именно таким, каким мы хотим.

читать на тему: