Краткая история девелопмента в России

Алексей Щукин

Корреспондент

образование: В 1993 г. закончил физический факультет МГУ. деятельность: 1993-1998 гг. - корреспондент газеты "КоммерсантЪ"
1998-2001 гг. - собственный бизнес (издательские проекты, реклама, пиар)
2001-2003 гг. - разработка и реализация пиар-компаний проектов компании "Дон-строй" ("Алые Паруса", "Воробьевы Горы", "Триумф-Палас")
с 2004 года специальный корреспондент журнала "Эксперт"

ЭТАП I. Клондайк, или прибыль раньше зданий.

 Первые девелоперские проекты в России имели столь фантастические экономические показатели, что стали настоящими легендами. В на­чале 90-х годов в Москве существовало уникальное сочетание факторов - бурный рост спроса на офисы со стороны иностранных фирм, отсутствие предложения и офисов западного уровня и низкая себестоимость строительства. Это и обеспечивало возможность поразительной схемы - арендаторы вносили средства до начала строительства офисного здания (на Западе вещь немыслимая, где множество уже построенных зданий стоят пустыми из-за нехватки арендаторов). В итоге рентабельность первых московских проектов невозможно даже подсчитать - проекты давали прибыль, когда к строительству зданий еще не приступали.

Совместное советско-американское предприятие «Перестройка» стало первой девелоперской компанией в России. Финансовую схему строительства своих офисных комплексов в центре Москвы (Южинский и Гнездниковский переулки) «Перестройке» удалось построить описанным способом - строительство велось на предарендные платежи от будущих арендаторов, причем конъюнктура рынка была такова, что стоимость аренды значительно превышала $1000 за квадратный метр - рекордные показателив мире на тот момент. Другая важная особенность: арендаторы единовременно платили сразу за несколько лет вперед, что и создавало отличные экономические параметры проекта. И несмотря на такиeжесткие условия, арендаторы стояли в очереди за офисами - среди них даже проводился конкурс.

Кроме офисного строительства сверхприбыльными были коттеджи для иностранцев. Уже упомянутая «Перестройка» построила поселок «Сетунь» в черте Москве, а СП «Ро­жка» (также с участием американцев) - рядом с городом, на Пятницком шоссе. Иногда арендаторы, чтобы занять апартаменты, платили сразу за 6 лет вперед.

Проекты «Перестройки» имели серьезный резонанс на мировом рынке - открывшаяся миру Москва была на тот момент наиболее прибыльным в мире рынком недвижимости. Некоторые эксперты считают, что эти проекты вообще не имеют аналогов в мировой истории и в принципе такой Клондайк больше нигде повториться не может.

ЭТАП II. Игры в девелоперов, или эйфо­рия от чужих успехов.

Следует отметить важную характе­ристику первого раннего этапа, а именно: не существовало законода­тельной базы и четких правил игры на рынке недвижимости. Каждый проект имел оригинальную юриди­ческую схему и носил характер прецедента.

Правила игры для инвесторов и девелоперов стали формировать­ся в 1992 году. Московское прави­тельство решило допустить до ре­конструкции центра города частных инвесторов - возникла схема под названием «инвестиционные кон­тракты». Согласно контракту пло­щади после окончания реконструк­ции делились между городом и инвестором.

Вторым шагом в построении юридической базы для работы с не­движимостью стало проведение конкурсов по продаже земельных участков. Правда, продавались не права собственности, а лишь права аренды на 49 лет. Но и это был се­рьезный шаг вперед. Купивший та­кие права инвестор мог построить на земельном участке здание и вла­деть им на правах собственности.

Введение этих схем ознамено­вало начало нового этапа в разви­тии московского рынка недвижимо­сти: девелоперские проекты стали превращаться из диковинки в обычную операцию. Префект Цент­рального округа Александр Музы­кантский любит вспоминать, что при введении инвестиционных кон­трактов правительство ожидало массированного прихода зарубеж­ных инвесторов. Московские влас­ти даже готовились к дискуссиям с населением на тему о том, что «иностранные инвесторы - это неплохо».

Дискуссии не состоялись по банальной причине: иностранцы не пришли скупать Москву. Для них распад Советского Союза и полити­ческая нестабильность оказались гораздо весомей возможных супер­прибылей.

Однако попробовать себя в роли девелоперов захотели российские компании. Впервые после 70 лет советской власти в сфере строи­тельства и реконструкции было разрешено свободное предприни­мательство. Упустить свой шанс не хотел никто. Собственные девело­перские проекты решили начать почти все более или менее крупные компании - от банков и нефтяных компаний до мелких посредничес­ких фирм. Число проектов только по центру Москвы исчислялось, наверное, тысячами. Работать с недвижимостью стало модно.

В большинстве молодые де­велоперы не имели абсолютно ни­какого опыта. Но все хотя бы краем уха слышали об успехах той же «Перестройки» и надеялись, что конъюнктура рынка недвижимости настолько хороша, что прибыль бу­дет получена автоматически. Каж­дый верил - ситуация ажиотажного спроса продержится достаточно долго, а используя предоплаты в качестве финансового инструмента, можно было без начального капи­тала выбиться «из грязи в князи».

Но добиться успеха оказалось гораздо труднее, чем казалось. С появлением множества проектов изменился и рынок. Ставки аренды стали падать. Рассчитывать на пре­доплату в строительстве стало малореально. К тому же в 95-96 годах наступил серьезный кризис - про­шли президентские и парламент­ские выборы. И это резко снизило инвестиционную деятельность в стране.

Многие из тех, кто попробовал свои силы в девелопменте, ушли с рынка. Они не справились с техни­ческими проблемами и главное - не смогли найти финансирование. После них остались бумажные про­екты, строительные заборы и выры­тые котлованы.

Интересной деталью романти­ческого этапа «больших надежд» стали суперпроекты гигантских размеров. Многие девелоперы пол­ностью потеряли чувство реальнос­ти, царила непонятная эйфория от возможных успехов. Казалось, что все возможно - и появлялись то 100-этажное здание для «Сити», то проекты в пять тысяч коттеджей. Особо любимой темой стали ста­линские высотки - только ленивый не планировал построить восьмую или девятую высотку.

ЭТАП III. В ожидании западных инвести­ций.

После кризиса 95-96 годов тема не­движимости перестала быть модной среди российских бизнесменов. Банкиры не верят в недвижимость. Как только им предлагают строи­тельный проект, они, обычно не до­слушав, прерывают: «Спасибо, не надо. У нас уже все есть».

На девелоперском рынке оста­лись лишь те, кто уцелел во время кризиса и научился работать в ус­ловиях нехватки инвестиций. Про­ектируемые объекты в целом стали скромнее: многие компании пред­почитают построить 5-6 небольших зданий, чем одно крупное, так как под маленькие проекты гораздо легче выстроить финансовую схему.

Сам девелоперский рынок, как многие отмечают, стал гораздо про­фессиональнее. Растут требования к качеству новых зданий. Развива­ется инфрастуктура, появились опытные брокеры. Все чаще ис­пользуются услуги консультантов. Выделились и компании-лидеры де­велоперского мира - «Энка» и «S+Т». Обе эти компании имеют за своими плечами по десятку постро­енных объектов и постоянно нара­щивают свое присутствие на рынке.

Несмотря на то что по сравне­нию с началом 90-х ситуация на рынке кажется весьма тусклой, Москва продолжает оставаться од­ним из наиболее выгодных рынков недвижимости планеты. Рентабель­ность девелоперских проектов уровня 30-35 процентов годовых во всем мире считается более чем приличной. Но для местных финан­совых институтов этого недостаточ­но - российские деньги дороже. В условиях, когда на российские деньги вести девелоперские проек­ты невозможно, будущее этого биз­неса в Москве все сильнее зависит от иностранцев. Если они все-таки придут (а такая тенденция начина­ет проявляться), строительные про­екты получат финансирование, а весь рынок - мощный импульс.